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海南

Jan 15, 2020 9:15:36 AM  精品楼盘网网友: 马文玮

Q2015年11月23日我与孙某签订二手房买卖合同,购买位于儿童公园周围的一套房屋。在签订合同时,孙某的房屋仍然在中国银行设立抵押。买卖合同中约定,在合同签订后6个月内,孙某需向中国银行清偿债务消灭抵押权,为我办理房屋所有权转移登记。合同签订6个月后,我一直催促孙某清偿中国银行债务,但是孙某一直不予偿还,并表示自己没有钱。导致直到现在孙某也未给我办理房屋所有权转移登记手续,双方一致僵持着。就自己目前的状况应该怎么办?

A在合同约定履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿消灭抵押权的,无法提交《房屋登记办法》第34条规定的申请办理房屋所有权转移登记的相关材料,到时房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续,买卖合同无法继续履行,属于合同履行不能,合同目的无法实现。最高法院的观点是,在这种情况下,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。 除此之外,根据《物权法》第191条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”买受人有权直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权,再将该部分款项从未付购房款中予以扣除,待抵押权消灭后,再为买受人办理房屋转移登记手续。 在本案中,孙某在二手房买卖合同约定履行期限届满,仍然未向中国银行清偿债务,为马女士办理房屋所有权转移登记。马女士有两个选择:第一,马女士有权要求解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任;第二,马女士有权直接根据《物权法》规定,行使“涤除权”,代孙某向中国银行清偿债务,消灭抵押权。其所代为清偿的款项从未付购房款中予以扣除。

Jan 13, 2020 10:03:08 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q2016年3月4日,我与魏某签订了房屋租赁合同,合同约定,租赁期限为2016年3月4日至2017年3月4日,租金的支付方式为“押一付三”,第一笔租金支付的时间为合同签订后一个月内支付。以后每期租金在每月25日支付。魏某在2016年4月2日支付了第一笔租金,但是之后的租金迟迟不予支付。应当如何维护自己的权利?

A《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”最高人民法院认为承租人具有正当理由拒付租金主要包括以下几种情形:第一,不可抗力或者意外事件,使得租赁房屋部分或者全部损毁、灭失的;第二,因出租人没有履行合同约定义务,如交付的租赁房屋不符合约定的使用条件,在租赁期间租赁房屋出现质量问题,出租人拒不维修的;第三,承租人自身特殊情况导致暂时无力支付租金。 如果承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金,属于一种违约行为,应当承担违约责任。 魏某无正当理由未支付租金,属于违约行为,应当承担违约责任。张先生可以就此与魏某进行交涉,督促其尽快支付租金。张先生应当给魏某一个合理的期限,要求其限期支付,如果魏某逾期仍不支付,张先生有权解除租赁合同,收回房屋,并且要求赔偿损失。 本案中需要注意的是,承租人拒付或者延期支付租金,出租人不能直接选择解除合同,必须经过给承租人一个合理期限的催告期,否则,不能支持出租人直接解除合同的诉讼请求。 【律师提示】在签订房屋租赁合同时,为避免合同履行中发生纠纷,合同双方当事人应当明确约定租金支付期限和支付方式。在承租人拒付或者延期支付租金时,应对出租人享有的催告期进行明确约定,以及约定相应的违约责任。

Jan 9, 2020 10:16:37 AM  精品楼盘网网友: 胡先生

Q2016年8月24日其与中山区的王某签订了房屋租赁合同,并且办理了房屋出租登记备案手续。但是在入住时,发现房屋内还住着一个租客江某,江某出示了他的租赁合同,合同表明房屋租赁期限到2016年12月3日。江某表示房屋租赁并未到期,不能搬出租住的房屋。我认为,应当按照房屋出租登记备案记载的内容为准,自己为该房屋合法的租赁人。这种情况应当如何处理?

A《房屋租赁合同解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:“(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”因此,如果承租人已经合法占有租赁房屋的,则该承租人应当优先承租该房屋,履行租赁合同,其他承租人只能向出租人请求解除合同,追究出租人的违约责任,赔偿损失。 本案中,江某属于基于租赁合同合法占有房屋的承租人,因此,优先承租该房屋,履行租赁合同。胡先生可以基于合同履行不能请求解除房屋租赁合同,并且追究房东王某的违约责任,请求其赔偿损失。 在实践中,遇到如本案“一房数租”的情况,还需注意以下几个问题。第一,承租人合法占有租赁房屋是基于有效租赁关系的占有,非法占有并不能主张优先的承租权;第二,是否进行租赁合同备案并不影响租赁合同的效力,但是在一定程度上体现了不动产占有与使用转移的公示功能,因此也可以起到承租人租赁房屋的公示效果,但是这种公示效果没有承租人直接占有使用直接。第三,除此之外,还需要明确合同成立与生效并不是一回事。在数个租赁合同均有效的情况下,当事人最后签字或者盖章的时间较早的优先。

Jan 2, 2020 10:15:55 AM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q其居住在旅顺,2015年7月10日,其将在沙河口一套房屋出租给钟某。今年7月10日租赁到期后,我去出租的房屋收房时,发现钟某将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。我要求钟某将房屋恢复原来的模样,钟某认为装修,是增加了房屋的价值,要求我支付装修费用,想问一下该怎么办

A随着生活水平的提高和人们对生活质量的要求,在房屋租赁市场,承租人对装饰装修要求越来越高,装饰装修价值越来越大。在出租人和承租人就房屋租赁产生纠纷时,双方往往对于装饰装修物争议特别大。 在处理装饰装修物问题时,首先应当确定装饰装修是否经过出租人的同意。 根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 在本案中,钟某未经赵女士同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。赵女士有权要求钟某将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。且钟某无权要求赵女士补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给赵女士造成损失的,钟某还应当予以补偿。

Dec 30, 2019 9:57:06 AM  精品楼盘网网友: 孙先生

Q我在某中介公司人员的带领下,看了王某拥有的沙河口区某处房屋,我对房屋表示满意,约定第二天上午签合同,并交纳了1万元意向金。后因房屋价款、贷款手续等原因,不同意签订房屋买卖合同,可否要求中介公司退还已收取的“意向金”。

A“意向金”的性质法律上并无明确规定,其不能认定为具有首付款、定金性质。同时,根据其文字解释,仅能解释为为买卖双方之间对于购买房屋的意向,并不具有相应的法律后果。故在双方未签订房屋买卖合同时,购房人可要求中介退还“意向金”。 《合同法》第四百二十七条规定:居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案例中,中介最终并未促成双方签订合同,所以无权要求委托人支付居间费,但是可以要求其承担必要的费用支出。 在此,律师提示各位听众,在房屋买卖合同的签订过程中,买卖双方及中介方应按法律规定对所收取的款项性质进行明确约定,避免类似纠纷的产生。

Dec 26, 2019 9:44:24 AM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q我与李某及某中介公司签订房屋买卖合同及居间合同,约定李某将其所有的中山区某处房屋出售给我,中介公司作为居间人。同时,三方约定全部购房款通过单位转账支票方式支付,如果李某无法收取支票,中介公司可以代收支票再转给李某,中介公司收取相应的手续费。合同签订后,李某、中介公司均表示无法收取支票,导致我无法履行买卖合同。现中介公司要求我支付中介费,应该支付这个费用么?

A《合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 本案中,中介公司作为一个专业的机构,对于其是否能够收取支票应该很清楚,但其为了促成赵女士与李某的房产买卖交易,故意提供了虚假的承诺及保证,损害了委托人利益。在这种情况下他非但没有权利向赵女士要求居间费用,还需要承担赵女士因此造成的损失。 在此,律师提示买卖双方在与中介公司签订居间合同时,应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中,以维护自身的合法权益。

Dec 25, 2019 9:51:24 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q张某与钱某在其公司的居间服务下就沙河口区区某处房屋签订了房屋买卖合同。同时,三方还签订了居间服务合同,约定由购房人张某向中介公司支付居间代理费。上述合同签订后,张某由于购房资金问题,无法购买该房屋。居间费也无人支付。请问这种情况下我们是否可以向张某主张居间费。

A《合同法》第四百二十六条规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,中介公司已完成其居间义务,促成张某与钱某签订了购房合同。合同如果没有特别约定一般是成立即生效。张某和钱某签的购买协议及三房签的居间服务协议均已生效。张某由于其个人原因导致买卖合同未能实际履行,但这并不能影响居间服务协议的效力。所以张某仍应按合同约定支付居间费。 在此,律师提示,如因卖房人原因导致房屋买卖合同未履行的情况下,购房人在支付居间费后,有权要求卖房人赔偿其相应损失。

Dec 23, 2019 2:20:11 PM  精品楼盘网网友: 章先生

Q我有一个朋友,姓郑,最近闹起了离婚,其与其妻子叶女士于2006年4月登记结婚,同年5月举行了婚礼。婚前,郑先生的父母拿出了30万元,还以儿子的名义贷款10万元,购买了沙区一套房子,房屋登记在郑先生名下。2008年夫妻俩看好了一套房子,于是,夫妻俩决定将现有的房子卖掉。2008年5月,夫妻俩将这套房屋以74万元的价格卖掉,用60万元购买了另一套房子,房屋登记人为郑先生。现在想问这套房子算不算夫妻共同财产,应该怎么分割?

A《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第五条明确规定:夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产。也就是说,婚前个人财产在婚后产生的孳息和自然增值,仍然应当属于个人财产。 对于本案来说,虽然郑先生和叶女士购买的第二套房子是在婚姻存续期间购买的,但购买该房屋的资金绝大部分都是来源于郑先生的婚前个人财产和房屋的自然增值,不属于夫妻共同财产。因此,该房屋只是郑先生婚前个人财产的不同表现形态,并不能改变所有权的归属,应当认定为郑先生的个人财产。 哪些财产属于夫妻共同财产 在没有特殊约定的情况下,夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有: (1)工资、奖金; (2)生产、经营的收益; (3)知识产权的收益; (4)继承或赠与所得的财产,但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外; (5)一方以个人财产投资取得的收益; (6)男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金; (7)男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。 (8)其他应当归共同所有的财产。 哪些财产属于个人财产 有下列情形之一的,为夫妻一方的财产: (1)一方的婚前财产; (2)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用; (3)遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产; (4)一方专用的生活用品; (5)军人的伤亡保险金、伤残补助金、医药生活补助费属于个人财产。 (6)婚前个人财产在婚后产生的孳息和自然增值

Dec 20, 2019 9:26:48 AM  精品楼盘网网友: 刘女士

Q我和我爱人系再婚夫妻,婚后共同购置房产一套。近日,我在整理家中,发现了一份爱人订立的公证遗嘱,遗嘱中把和我共同购买的房屋留给了他与前妻的孩子。我想问这样处置遗产是否合法。

A首先,要明确的一点是您爱人这样处置遗产是不合法的。 因为根据我国《继承法》的规定,遗嘱合法有效的条件之一就是立遗嘱人对遗嘱所处分的财产必须是有完全所有权的。本案中,涉案房屋是他们夫妻婚后共同购置的,根据《婚姻法》的规定,应属于夫妻共同财产,因此王先生对该房屋没有完全的所有权,他只能就自己在共同财产中所占的份额在遗嘱中进行处分。而他在遗嘱中擅自处分了刘女士的财产,根据《继承法意见》第38条的规定,遗嘱的这部分是无效的。 同时,根据《民法通则》第60条的规定:民事行为部分无效,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。所以,王先生遗嘱的其他部分仍然是有效的。

Dec 17, 2019 12:13:35 PM  精品楼盘网网友: 赵万财

Q现在我给儿子交首付30万元,其余的一部分用儿子的公积金还贷款,另一部分用商业贷款还,这期间我们做父母的一起帮他还贷款,在大连买了一套住房。我想,将来儿子有了对象,结婚后,万一离婚。我现在怎么做才能保住我的财产。不被女方分割。谢谢!

A1、根椐《最高人民法院婚姻法司法解释三》第七条:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。   由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。” 2、婚后你儿子夫妻双方共同还贷部分应当认定为夫妻共同财产。除此之外的部分应认定为你儿子的个人财产。 3、建议注意保存相应的还贷款的证据。 婚后父母出资给子女买房性质的认定 在夫妻双方购房过程中,经常会涉及父母出资的问题,而父母出资为子女购房又根据具体情况的不同,导致房屋的性质认定的不同。对于婚后父母出资给子女买房这一行为的性质认定主要有四种情况: ①一方父母出资,房子在自己子女名下 这种情况下,如果父母是出全资或者全部首付款的情况下,一般视为对自己子女的赠与,适用《婚姻法司法解释三》的规定,婚后共同还贷部分,核算后分给对方一半; 如果父母只支付了部分的首付款,要适用《婚姻法司法解释二》的规定,视为对夫妻双方的赠与。 ②一方父母出资,房子在对方或者双方名下的 这种情况一般认为是对双方的赠与,房子为夫妻双方共同共有。 ③双方父母出资的,房子在出资方子女一人名下的 如果是双方父母共同支付了首付款,由子女共同还贷的,按《婚姻法司法解释二》的规定,应当认定为夫妻双方共同共有,这样更公平,依据明确; 如果是双方父母出全款的,则应认定为夫妻双方按份共有,适用《婚姻法司法解释三》的规定; 若父母出资与子女婚后财产共同出资构成的首付款,那父母出资视为对双方的赠与,适用《婚姻法司法解释二》,房子为夫妻共同共有。 ④双方父母出资,房子在子女双方名下的 这种情况下一般认为是夫妻双方共同共有,而且分割的时候不论双方出资额是多少,一般均是平均分配。

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