{广告}

加入收藏夹

大连

海南

Aug 21, 2019 9:14:50 AM  精品楼盘网网友: 陈先生

Q我们家买的商品房已经交房三年多了,但一直未办产权证,什么原因造成的也不知道?我们合同第十五写的是,如何开发商在商品房交付之日起180日内不能办产证的,由开发商继续协助办理,超过一年的,由开发商承担按已经付款的总额的日万分——支付违约金,但没有万分之几,我们能要求违约金吗?

A逾期办证一般由以下原因造成的:1、土地使用权手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。3、房地产开发企业违反规划建房,未能通过规划局的验收。如超建、更改规划等。4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、面积实测报告等。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等。 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 如果开发商逾期办证,购房人有权要求开发商支付违约金,并继续履行办理权属证书的义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(约为日万分之二左右)

Aug 19, 2019 10:09:29 AM  精品楼盘网网友: 陈萍

Q一、商品房被开发商抵押了,怎么办

A根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理,维护房地产市场的秩序,《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。

Aug 15, 2019 2:03:17 PM  精品楼盘网网友: 于女士

Q2013年经人介绍的一个朋友向我陆续借款达5万元,几经催要也不还款,今年我让他向我写了一张欠条,我想问能起诉他吗?另外他把房本和车本放在我这里抵押了,有用吗?

A可以向他起诉,法院一般对于民间借贷问题会审查两个问题,一是借款合同,在你这个案子里只有欠条,二是实际支付借款的证据,一般为银行转账流水或收条,所以最好准备好当时向他支付借款的证据。另外抵押需要有抵押合同,而且房产抵押需要办理抵押登记才能生效,车辆也需要办理抵押登记,故对方只是把房本车本放在你这里是不能产生抵押的效果的。

Aug 14, 2019 11:09:50 AM  精品楼盘网网友: 杨女士

Q我在农村有一处农房,已经卖了将近20年,但是对方一直没有付清房款,房屋已经交付给买方,但是房屋未过户,房照还在卖方手里。想问一哈能否要回未付清的款项1000元?可以收回房屋吗?是否可以买回来?

A1、买卖双方签署书面协议,买方至今尚欠1000元房款未付清,原则上卖方可以要求买方支付1000元房款,但是根据法律规定,诉讼时效为两年,最长诉讼时效为20年,本案可能会因为诉讼时效存在风险。 2、双方的买卖合同已经成立并生效,卖方已经交付房屋,买方已经支付大部分房款,买卖合同已经实际履行。第一、案涉房屋未履行过户手续,即未完成物权转移登记手续,这并不影响买卖合同的成立和生效。若将来卖方不配合办理过户手续,买方可以请求法院确认所有权。第二、买方未支付全部房款,卖方可以向买方索要,此时双方已经转变为债权债务关系。 3、咨询者想再买回房屋,需要与买方协商,这属于另外一个买卖合同关系,与之前的买卖合同不能混同。

Aug 9, 2019 3:50:27 PM  精品楼盘网网友: 陈毅

Q新房子交付时,物业公司要收取装修管理费每平10元,还要收取垃圾清运费每平10元,还要收取装修保证金,请问这些费用的收取是否合理?

A1、装修管理费:据我们所知,目前法律法规对此并没有特别的规定。装修管理费由谁收取、是否退还均没有法律支持,我们倾向认为物业公司无权收取装修管理费。 2、垃圾清运费:垃圾清运费分为建筑垃圾清运费和生活垃圾清运费。生活垃圾清运工作一般由环卫企业负责清运,清运费一般在联合收费处收取;装修垃圾属于建筑垃圾,清运工作一般由物业公司负责,没有物业公司的小区,清运工作由环卫企业免费清运。1996年大连市规定,装修垃圾外运费为每户100元,2003年大连市《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》中规定,取消装修垃圾外运费,同时放开装修垃圾外运费的收取,由业主和物业公司协商议价,秉承谁排渣谁付费的原则。 3、装修保证金:2003年大连市《关于取消降低放开部分收费项目标准的通知》中明确取消了装修押金,明确禁止物业公司收取装修押金,因此,本案中物业公司无权收取装修保证金或装修押金。

Aug 5, 2019 9:01:34 AM  精品楼盘网网友: 殳女士

Q父母出资为女儿购买商品房,购房款通过女儿的银行卡支付给开发商,全款购房无贷款。女儿已结婚,现担心女儿婚姻出现问题,咨询有哪些风险?

A根据《婚姻法司法解释三》第七条规定,婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照《婚姻法》第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。根据上述规定,本案中父母应证明自己的实际出资行为,否则所购房屋存在被认定为夫妻共同财产的可能性。

Jul 31, 2019 1:35:55 PM  精品楼盘网网友: 陈先生

Q有一个朋友向他借了6万元,写了一张欠条,并把房本和车本抵押在他这里。3年了这位朋友也没还款,想问问律师自己是否可以起诉这位朋友?

A可以向这位借款人起诉,法院一般对于民间借贷问题会审查两个方面,一是借款合同,在这个案子里只有欠条,二是实际支付借款的证据,一般为银行转账流水或收条,所以最好准备好当时向他支付借款的证据。另外抵押需要有抵押合同,而且房产抵押需要办理抵押登记才能生效,车辆也需要办理抵押登记,所以对方只是把房本车本放在您这里是不能产生抵押效果的。

Jul 30, 2019 11:54:08 AM  精品楼盘网网友: 杜女士

Q我今年年初购买了一处二手房,当时卖方提供了的房产证、离婚证、单身证明等证明资料。随后我交付了房款60万元,办理了过户手续,当我想搬入该房屋时,一名男子住在该屋内,并提出他是卖方的丈夫,这个房子是他们婚后买的,卖方瞒着他卖房违法,他不同意腾房。经审查卖方提供的是第一次离婚时的离婚证,之后她又结婚了,现在房子是第二次结婚后买的,这次她瞒着第二任丈夫私下卖的房,我想问问,我能要房子吗?

A您这种情况,在法律上叫善意取得。构成善意取得需要满足几个条件,第一,受让人受让该不动产或者动产时是善意的;这里的善意是指对出卖人无权处分这个事实不知道也不可能知道,如果你明知这个房子是夫妻共同财产,现在他没有取得另一方的同意,单方处置这个房屋,那你就是恶意的,就不能适用善意取得这个规定;第二,要以合理的价格转让,这个价格可以参考同地段、同条件的其他房屋,上下差30%以内算是合理的价格,另外这个钱你必须已经实际支付了,只是谈好了价格没有支付不能算;第三,转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。符合这三个条件的就可以构成善意取得,如果原所有权人再主张买卖行为无效,要求返还房屋的,一般不予支持。但他可以向无权处分人主张赔偿。 《婚姻法司法解释三》第十一条也规定,夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。   夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。 您的购房行为符合善意取得的条件,买房时审查了房屋所有权证、离婚证、单身证明等,且这些证件房屋登记机关也已经审查通过,应当证明您尽到了审慎的注意义务,并且您根据市场行情支付了合理的对价,并且已经办理了过户手续。已经构成善意取得,卖方的丈夫无权要回房屋。他的损失可以在离婚时向他的妻子要。

Jul 22, 2019 9:21:37 AM  精品楼盘网网友: 曹先生

Q我与李某及某中介公司签订房屋买卖合同及居间合同,约定李某将其所有的中山区某处房屋出售给我,中介公司作为居间人。同时,三方约定我全部购房款通过单位转账支票方式支付,如果李某无法收取支票,中介公司可以代收支票再转给李某,中介公司收取相应的手续费。合同签订后,李某、中介公司均表示无法收取我的支票,导致我无法履行买卖合同。现中介公司要求我支付中介费,我想问我应该支付这个费用么?

A《合同法》第四百二十五条规定:居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 本案中,中介公司作为一个专业的机构,对于其是否能够收取支票应该很清楚,但其为了促成曹先生与李某的房产买卖交易,故意提供了虚假的承诺及保证,损害了委托人利益。在这种情况下他非但没有权利向曹先生和要求居间费用,还需要承担赵女士因此造成的损失。 在此,律师提示买卖双方在与中介公司签订居间合同时,应将中介公司的相关承诺明确地写入合同中,以维护自身的合法权益。

Jun 28, 2019 9:02:39 AM  精品楼盘网网友: 马先生

Q律师,您好。我有个问题想了解,我向买一套二手房,但是在网上了解到购买二手房存在很多风险,我想咨询一下,我应该怎么注意二手房买卖中能遇到的问题,我应该从哪些方面避免。

A(一)准确掌握房产信息 房屋购买前,应查看房屋的基本信息,以及房屋的法律信息,一般而言主要包括以下几方面: 第一,看房产证。看房产证所载产权人与出售人身份证是不是一致,是否存在抵押登记,房屋产权性质,是否有其他共有人。(若房产证在银行抵押也可以双方一起到房产部门查询) 第二,看户口本及婚姻证明。看售房人的户口本及婚姻证明,确认其婚姻状况,户籍所在地是否为房屋所在地。 第三,看房子。看房子里的实际居住情况,是卖房人自住还是出租中,如果出租则需要其解除租赁后再购买。去物业、供暖等部门询问是否有欠费情况等等。 (二)购房合同要约定明确 购房合同是明确双方权利义务的最好依据,一定要约定明确,主要需要注意一下几点: 一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。尤其房屋情况复杂,涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。 二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。比如每次的交款时间、办理贷款、过户、腾房时间等。 三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障。要尽量约定每种履约行为的违约责任。比如逾期迁户的违约责任、逾期付款、逾期腾房的违约责任等等。防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。 (三)注意保留证据 房屋买卖因涉及到诸多环节,耗时也较长,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录短信记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

我要提问

姓    名
电    话
问题分类

热点新闻

  • 今日头条