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大连

海南

Jun 24, 2019 2:51:39 PM  精品楼盘网网友: 任女士

Q我家住华南,但是我居住的小区业主都没交物业费,物业公司把电梯给停了,还说要告业主们,因此我想问提问,能以物业公司物业服务质量差,不给物业费吗?物业公司有权停电梯吗?

A就业主能否以物业服务质量差为由,不给物业费的问题。最高人民法院的观点是:个别业主以物业管理存在一定瑕疵为由,拒绝交纳物业服务费的,法院不应支持。 物业公司的服务是否达标衡量较为困难,且各个业主主观感觉差别很大。最高人民法院的观点是,在物业公司存在较小瑕疵时不要轻易降低物业管理服务费,而应采取免收业主的物业管理服务费滞纳金、迟延利息等方式惩罚物业公司。只有在物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显,且为业主大会或多数业主所确认,法院才有必要根椐物业服务达标的程度,考虑统一降低物业服务收费标准。如果物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,法院可以判决物业公司返还业主多交的物业管理服务费。 因此,根据最高人民法院的标准,只有达到物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显,且为业主大会或多数业主所确认的程度,法院可能考虑统一降低物业服务收费标准。 就物业公司能否因此停电梯的问题。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。 因此业主欠缴物业费,物业公司有权进行催缴,并且要求其支付滞纳金。但是,物业服务企业无权采取断水、断电、封门、罚款等措施,或者限制业主进入物业区域等“自力救济”措施对抗业主。如果因此行为,造成业主人身或财产损失的,业主有权主张物业服务企业承担损害赔偿责任。本案中物业公司无权因业主未交物业费停掉电梯。

Jun 20, 2019 1:59:22 PM  精品楼盘网网友: 李亦伦

Q我购买了一套商品房,但是到目前为止开发商已经晚交房一年多,约定的违约金是已付购房款的日万分之五,已付购房款115万元,计算违约金有7万多元。我要求开发商尽快交房h并支付违约金,但开发商讲即使赔偿违约金也只同意按照同地段同类房屋租金标准赔偿违约金,只有不到2万元,因此我在此咨询,这样赔偿合法吗?

A最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出,对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题,可以在实际损失的基础上上浮30%判决开发商承担违约责任。 在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性,因此,如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据,人民法院可以对违约金进行调整,根椐法律规定,在上述租金标准的基础上,人民法院应当上浮30%判决开发商支付违约金。因此,开发商应当在同地段同类房屋租金的基础上,上浮30%作为开发商支付的违约金。

Jun 19, 2019 12:12:54 PM  精品楼盘网网友: 刘先生

Q家住我市某小区的刘先生,每天回家停车成了闹心事,小区物业在路边设了停车场,每天收费5元,我倒不在乎这5元钱,主要是闹心啊,你物业有什么权利收费,这地方是我们自己的,我在小区里买了房子,停车还行吗,本想这物权法一实行,物业就没有权利再收费,可这都大半年过去,物业照收不误,为了此事我同物业的人没少吵,可人家说了,我这停车场是经审批的,可以在路边设,有权收费。于是我提出就算你可以设,可以收费,可这地方是全体业主的,收的钱你是不是得给我们业主用啊?带着这些疑惑,我咨询了律师。

A律师指出,《物权法》实施后,有些业主认为,小区内的车库、车位的所有权当然属于业主所有,这种观点是不全面的。《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库由当事人约定,即可以约定由开发商享有所权,可以通过出售、赠与方式将所有权转移给业主,也可以由开发商拥有所权,出租给业主使用。但无论如何约定,应首先满足业主的需要。占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,因为建筑规划内的道路、其它公共场所属于业主共有,但并不包括车库,因为地下空间的归属应根椐规划确定,车库作为独立使用对象,不属于小区共用的公共设施,车库的归属应通过约定进行。值得注意的是如果开发商及购房人对车位、车库的归属没有约定或者约定不明如何处理,《物权法》没有规定,需出台相关的司法解释予以明确。对于占用闲置土地、违反规划建造的停车位、车库不受《物权法》保护,如果违反法律、行政法规的强制规定,则导致合同无效,过错方承担责任。 占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,其收益当然归全体业主所有,物业只是代为收取,收取后应归还全体业主,有业主委员会的应交还业主委员会。律师同时告诉刘先生,占有业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位虽然属于业主共有,但也不等于说业主想停就停,想交钱就交,不想交就不交,这需要全体业主协商确定,因为自己行使权利不能侵犯他人的合法权益。

Jun 18, 2019 12:04:20 PM  精品楼盘网网友: 孟亦凡

Q我看开发商的房屋销售广告及宣传资料说得天花乱坠,但我要求却写入商品房买卖合同中,开发商不同意,实际交房时与广告不符怎么办?开发商的沙盘或样板间与实际房严重不符怎么办?我们凭开发商在报纸上打的广告的宣传内容能打赢官司吗?法律规定有漏洞吗?能保护弱势的消费者的权益吗?购房时如何对待广告、沙盘、样板间?

A1、商品房销售市场的宣传广告琳琅满目,如办理户口、提供优惠、赠送礼品、赠送车位、家具、提供售后回租、小区绿化率高达45%、小区内或小区外有配套的商场、学校、游泳馆、保安24小时服务等,但却不将上述内容写入合同,尤其是一些商铺,对周边环境要求很高,对房屋价格及今后经营都将产生重大影响。 2、根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。 3、最高人民法院的司法解释适用中的法律空子将开发商的广告内容确定为商品房买卖合同的内容需要三个条件:(1)出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺;(2)该允诺和说明具体确定;(3)对商品房买卖合同的订立及价格的确定有重大影响。 4、很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项,主要标注以下几项:交通,包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容,如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境,坐拥20万平方米山体公园,天然氧吧;学校,罗列大量小学、中学、大学等;商业,距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施,双向四车道,人流旺盛。对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传,也只存在开发商承担行政责任,即由工商行政管理部门处罚,不存在民事责任的问题,因为不符合最高人民院法院司法解释第一条,“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。对于第二个及第三个条件,其裁量权在法官,具有相当大的不确定性。一方面要考虑开发商虚假宣的情况,同时也要考虑购房者的判断能力,作为理性的社会公民,应有理性的判断,否则应承担一定的不利后果。 5、依据《合同法》的规定开发商的销售广告及宣传资料只是要约邀请,不是要约,没有写入合同文本,不受法律保护,对开发商没有约束力,购房者要求按广告交房时开发商不认账,购房者要求退房或要求开发商承担违约责任,法院不能支持购房者的请求。因此购房者对于广告要理性判断,尤其是购买商铺的投资者。 6、沙盘和样板间如何想成为交房的标准,与上述广告具有一定的相似性,一般情况下开发商均在沙盘的角落用很小的字体写明“本沙盘及样板之内容及图片等均不构成预售合之一部分,实际情况以签署预售合同及政府部门的最终批复为准” 对于购房者而言,如果想将沙盘或样板间作为证据,应当通过公证机关进行证据保全,单凭自已经拍的照片,无法主张权利。

Jun 17, 2019 10:46:07 AM  精品楼盘网网友: 王女士

Q律师您好,2016年4月19日我与李某签订了房屋买卖合同,将位于第五郡的一套房屋卖给了李某。2016年5月份李某入住。2016年8月18日,与其签订了所有权登记转让手续。之后,李某通知我,让我为其缴纳5月至8月18日的小区物业费,原因是在这期间双方并未办理所有权登记转让手续,所有权人仍然是我,所以应当由我承担这期间的物业费。因此想问一下,李某这种请求是合理的吗?

A您好!司法实务中经常有买受人购买了专有部分再进行转让的情形。一般分为以下三种情况:第一种,买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记,但已经向相对人转移占有;第二种,买受人购买专有部分并办理所有权登记转让该专有部分,并向其相对人转移占有;第三种,买受人购买专有部分并办理所有权登记专有该专有部分,但是未向相对人转移占有。 按照最高人民法院的意见。就第一种情况,《建筑物区分所有权解释》第1条第2款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”,因此,在这种情况下,专有部分合法占有人为业主。 就第二种情况,在双方对业主身份产生争议的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 就第三种情况,在出卖人仍然占有房屋但已为买受人办理房屋所有权转让登记手续的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 所以,王女士您的这种情况是属于第一种情形,根据《建筑物区分所有权解释》第1条第2款的规定,应当认定专有部分合法占有人为业主。即应当由占有人即买受人李某缴纳这段时间的物业费。

Jun 13, 2019 10:22:42 AM  精品楼盘网网友: 马先生

Q我作为一名开发商,我开发的楼盘遭到了业主的投诉,该业主房屋墙面出现了多处裂缝。因此我找到检测机构检测,检测报告显示,墙面裂缝是因为施工单位主体结构方面的原因导致。于是我找到施工单位,施工单位以该工程已经通过竣工验收并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经过了,因此拒绝承担赔偿责任。所以这次我来咨询,想问问施工单位这种主张是正确的吗?

A建筑工程质量保修责任和瑕疵担保责任是两个不同的概念。 《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定:“本办法所称房屋建筑工程质量保修,是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷,予以修复。本办法所称质量缺陷,是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。” 马先生提到的施工单位签订的《房屋建筑工程质量保修书》,是根据建设行政管理部门的规定,由施工单位在交付工程时,针对房屋质量向建设单位作出承诺保证的书面文件。施工单位因此应当在规定的保修期内,承担建筑工程质量保修责任。 《合同法》第九章第一百五十三条:“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”也就是说,瑕疵担保责任是对标的物的瑕疵承担的担保责任,责任形式有修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等。 两者的区别在于,建筑工程保修责任针对的质量问题是工程竣工验收后保修期内出现的,瑕疵担保责任针对的质量问题是在工程交付之前已经存在的。 本次事件中,工程已经通过竣工验收,并且《房屋建筑工程质量保修书》中约定的保修期已经经过,因此,建筑单位不承担建筑工程质量保修责任。但是,并不意味着建筑单位不承担瑕疵担保责任。 《合同法》第一百五十五条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。”《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。” 因此,开发商马先生可以要求建筑单位承担相应的违约责任。

Jun 13, 2019 10:15:43 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我当时其因购房资格的限制,与自己的朋友吴某之间达成协议,协议约定本人以吴某的名义购买房屋,将房屋登记在吴某名下,房屋权益实际由我本人所有。后吴某未经我的同意,将该房屋转卖给他人。因此我想知道,其与吴某签订的协议是否有效?吴某与第三人之间的房屋买卖合同是否有效?

A在实践中,由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因,买卖双方约定,一方以他人名义购买房屋,将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。这种情况,只要是不存在《合同法》第52条规定的:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”情形,应属有效,当事人应当根据约定履行。 登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,由于在不动产领域,不动产登记簿上的登记人为房屋所有权人,即登记人对该房屋具有处分权,其对外转让房屋的行为不属于《合同法》规定的无权处分的行为。且登记人与第三人之前不存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形,他们之间的合同应属有效。 这个事件中,李先生您与吴某之间的借名买房协议不存在《合同法》第52条规定的情形,协议是有效的。同时,因为房屋登记在吴某名下,吴某为房屋的所有权人,其处分房屋的行为属有权处分。所以在吴某与第三人之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》规定无效的情形下,应属有效。在这种情况下,李先生您有权向法院提起诉讼,要求吴某赔偿相应的损失。

Jun 12, 2019 3:17:44 PM  精品楼盘网网友: 曹先生

Q您好,我有个问题想咨询,事情是这样的,我们小区建筑质量不是很好,经常发生主体部分或者业主室内的设备设施部分坏掉的问题。物业公司只是维修公共部分,业主室内部分物业公司说与他们无关。因此我想问,如何划分物业公司与业主之间的维修责任?

A曹先生您好:业主作为房屋的所有权人,应当对其所有的物业承担维修养护的责任。房屋的室内部分由业主进行维修。房屋共用部分和共用的设施设备,包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋主体共用设施,由物业管理公司组织定期维护。业主按照国家有关规定缴纳专项维修资金。 业主可以自行维修和养护其自用部分和自用设备,也可以委托物业管理公司或者其他专业维修人员代修。由于物业拒不履行维修责任,致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗邻房屋安全及公共安全,造成损失的,应当赔偿损失,人为造成共同设施损坏的,由损坏者修复。 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设备,按照《物业管理条例》第52条规定,由相关单位负责维修和养护。水电等费用向最终用户收取,物业管理企业代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。 因此,曹先生您可以根据上述的责任划分来区分其自己的责任与物业管理公司的责任。

Jun 11, 2019 3:03:13 PM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q   我居住在旅顺,2015年7月10日,将在沙河口一套房屋出租给钟某。2016年7月10日租赁到期后,我去出租的房屋收房时,发现钟某将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。于是我要求钟某将房屋恢复原来的模样,但钟某认为他的装修增加了房屋的价值,并要求我支付装修费用。我该怎么办?

A赵女士您好: 随着生活水平的提高和人们对生活质量的要求,在房屋租赁市场,承租人对装饰装修要求越来越高,装饰装修价值越来越大。在出租人和承租人就房屋租赁产生纠纷时,双方往往对于装饰装修物争议特别大。 在处理装饰装修物问题时,首先应当确定装饰装修是否经过出租人的同意。 根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 根据上述法律规定,钟某未经赵女士您的同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。所以赵女士您有权要求钟某将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。并且钟某无权要求您补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给您造成损失的,钟某还应当予以补偿。

Jun 10, 2019 4:52:32 PM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我购买某开发商楼盘的房子,合同约定两年半内办理产权,否则缴纳违约金,但是目前,已经超过两年半了,仍然未能办理产权。我向开发商询问未办理产权原因,开发商也没有给出明确的理由。所以我应当如何维护自己的权利?

A根据《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。商品房由开发商办理初始登记后,购房人才能办理分户登记,也就是办理商品房所有权证。开发商在初始登记阶段后,承担办理分户登记的协办义务,包括开发商应提供“五证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程使用许可证、商品房预售或销售许可证)、《房屋建筑工程验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。 不能办理产权证可能的原因主要有以下几种: 一是该项目在当地未经立项批准; 二是开发商在销售房屋时五证不全,五证中缺少任何一证都不能办理产权证; 三是开发商超建违建或私改房屋的使用属性 四是土地或房屋未解除抵押 五是开发商未缴纳相关税费 六是购房者未及时提供应交的材料 七是政策原因或不可抗力 这当中原因一到五是开发商的原因,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此,开发商在合同约定的两年半时间内,未给吴女士办理产权登记的,已经构成违约,应当承担相应的违约金。吴女士有权要求开发商继续履行办理权属证书的义务,并要求其支付违约金直到其履行该义务为止。

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