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大连

海南

Mar 14, 2019 4:45:35 PM  精品楼盘网网友: 胡先生

Q我是外地人,要在大连购买一处二手房。他想问购买二手房时,需要注意哪些问题?卖方说他的房产证丢失了,在补办。可是我担心对方用房产证进行抵押贷款,请问房产证能否进行抵押,有什么风险?

A目前,大连市针对外地人的限购政策已经取消。如果要在大连购买二手房需要注意以下几个问题: (一)核实卖方身份 确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或房产档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。如果是代理人则需要提供授权,最好为公证授权。 (二)选择可靠中介 如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构。在购房前可要求中介协助查询对方的房屋信息,确保房屋无瑕疵;交易过程可要求中介全程参与并予以监督和协助,这样如果因为中介的疏忽导致交易出现问题的可以追究中介的责任。 (三)确认房屋信息  在购房前需双方一起到房管局查验卖方的房产证。查看: 1.确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。 3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;4、查看房屋是否有抵押或查封,如果有则需对方解除抵押或查封方可购买。  买二手房注意事项之三:核实房屋是否允许买卖 以下情况的房屋千万不要买: 1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋 2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋   3. 属违法或违章建筑的房屋 此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由 于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。 如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。 买二手房注意事项之四:关键性承诺应体现在合同中 签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定 代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。 合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。  在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。  买二手房注意事项之五:留心付款方式和时间  买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。  一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。   买二手房注意事项之六:小心房款和产权的交接 不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。  买二手房注意事项之七:保证产权顺利过户  必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权 过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。  女子花90万买二手房7年无法入住,任何人遇到这种事都会很痛苦,建议购房者注意遵守买二手房注 意事项,以最大可能减少这种情况的发生,最大程度保护自身权益。 掌握买二手房注意事项能保障自己的权益,哪些技巧才能买到 放心好房呢? 如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。

Mar 14, 2019 4:43:32 PM  精品楼盘网网友: 孙一样

Q我们小区的房子存在以下问题:当时样板间没有消防通道,现在8楼以上在北卧室都有一个消防通道,挡光非常严重,我们能要求赔偿吗?各个房间地面高度不一,相差7厘米,能要求开发商赔偿吗? 

A一、关于消防通道挡光问题。我们认为应当区分以下几种情况: 1、该消防通道是否经过规划、消防部门批准及验收。如果未经上述部门批准及验收,由于开发商违反相关规划及消防法规,不但应当由行政部门予以行政处罚,而且应当对业主承担民事赔偿责任; 2、如果该消防通道经过规划、消防部门批准及验收,则应区分开发商在销售时是否将该消防通道的情况向业主明确说明,如果已经明确说明则不承担任何责任;如果业主有证据能证明开发商故意隐瞒该消防通道挡光的情况,造成业主北卧室挡光的,则业主可以以房屋不符合交付条件为由,要求开发商承担一定的责任。我们认为根椐大连挡日照处理规定,上述情况还不能认定为挡日照而要求赔偿,挡日照是要求南向起居室,并未规定北向起居室挡光的问题。并且业主很难收集到开发商故意隐瞒的证据。 二、地面不平的问题。很明确房屋交付不符合合同约定及相应的标准,开发商应当予以修复,或者业主自行修复,由开发商承担相应的费用。

Feb 14, 2019 11:02:58 AM  精品楼盘网网友: 池先生

Q律师你好,我在沙河口某小区买了一套房,买房签合同时说阳台是非封闭的,但收房后发现变成封闭的了,但开发商依旧收全款,该怎么办?

A关于阳台是否算作建筑面积及怎样计算,有下列规定:封闭式的阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 简单说就是封闭式阳台全算面积,半封闭式阳台算一半面积,无顶的阳台(一般为露台)不算面积。 我们认为对于该问题,看一下双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积约定的条款及附件中平面图,是否将阳台面积计算在内,如果只有开发商的口头承诺,没有相应的书面证据,很难认定开发商当时就说是半封闭阳台,即使当时说是半封闭阳台,如果合同和平面图均将该阳台全部面积计算在内,应当视为对合同的变更。 如果合同和附件平面图均未包含该部分面积,且有证据证明开发商在宣传资料或其他方式明确表明是半封闭阳台,则开发商构成违约,业主有权要求开发商将封闭阳台予以拆除为半封闭阳台或只计算一半面积的价款。

Feb 14, 2019 10:58:49 AM  精品楼盘网网友: 王海斌

Q律师你好,楼上业户家自来水主管线漏水,该业户未能及时发现,造成楼下业户家屋顶漏水,造成顶棚墙皮层起皱,变色,面积约一平米之多,现自来水单位已维修好。这种情况该不该要求楼上理赔?应该找谁理赔?理赔标准怎么定?

A首先应查明自来水主管线漏水的核心原因是什么?如果是因为该业主原因造成的,则该业主应当承担全部责任。如果是因为自来水单位原因造成的,该业主未及时发现并报修的,自来水公司应该承担主要责任,该业主很有可能承担过错责任。综上所述,根据侵权责任法的归责原则,应当先确定责任主体,再要求赔偿,可以要求物业协调,也可以通过起诉来索赔。理赔标准需要进行鉴定,因此,我们建议该观众通过沟通解决此事。 另外,我们现在取暖费中含了一部财产损失险在内,因此损失较小的情况下,通过保险理赔即可补偿损失。

Oct 11, 2018 3:43:13 PM  精品楼盘网网友: 孙少斌

Q律师你好,我所居住的小区有个小广场,有一些健身器材,个别健身器材出现损坏,物业公司贴出告示,“健身器材存在危险,出现损害后果自负”,物业公司的这种公告合法吗?

A您好!关于您提出的这个问题,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业公司负有对小区内的健身器材进行日常管理维护的义务,从以上法律规定可以看出,物业公司的这种约定是免除自已的主要责任,应属无效条款。

Oct 11, 2018 3:42:36 PM  精品楼盘网网友: 曹小姐

Q从2016年冬季开始,我家的暖气温度就偏低,暖气长期不热。我和家人多次和物业公司交涉无果后,没有缴纳物业费。物业公司说我如果再不缴纳,将会起诉我,我想咨询一下,我是否有权利拒缴物业费?不能的话应当如何维权?

A您与物业公司签订的物业服务合同,暖气费的交付是用户和供暖公司之间事情,这与物业服务合同属于两个法律关系。基于您与物业公司之间的物业服务合同,您无权因与供暖公司之间的纠纷来拒缴物业费。因此,您应当补缴未缴纳的物业费。至于供暖温度的问题可以与供暖公司进行交涉,再考虑解决方案。

Oct 11, 2018 3:41:59 PM  精品楼盘网网友: 张一坤

Q我和妻子婚后在甘井子购置一处房产,产权证上登记房主为我。后因我个人犯了一些错误,为了取得妻子的原谅,我便签订婚内财产协议,约定房产归妻子一方所有,但对产权证却没有变更。现我们要离婚,我是否有权利分割?

A最高人民法院的倾向性意见认为夫妻在婚内签订的设计财产问题的协议,经审查不存在其债、胁迫的情形,系双方当事人很是意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为有效。离婚时一方主张按照协议履行的,人民法院应予支持;在不解除婚姻关系同时也没有实行分别财产制的情况下,对该主张不予支持。 您与妻子在婚内订立的财产协议,是在两人内部形成的一个涉及财产的法律关系,两人对房产所有权进行的约定,不违背法律的强制性规定,是合法有效的,所以,离婚时您可能无权分割。

Oct 11, 2018 3:41:26 PM  精品楼盘网网友: 贾甄

Q我长期居住在旅顺,2016年7月,我将我在沙河口一套房屋出租给他人。今年租赁到期,我去出租的房屋收房时,发现租户将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。我要求租户将房屋恢复原来的模样,租户认为其为我装修,是增加了房屋的价值,要求我支付装修费用,我该怎么办?

A根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 总而言之,您的租户未经您同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。您有权要求其将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。且其无权要求您补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给您造成损失的,租户还应当予以补偿。

Oct 11, 2018 3:13:43 PM  精品楼盘网网友: 杜华

Q律师你好,我们小区配套的有线电视没接通,现在开发商要求领钥匙,我是给父母买的房,我们去有线电视问了,开发商有几栋楼没办手续,因此业主也不能安装有线电视,我该怎么办啊!

A您好,关于您提出的这个问题,我们有以下几个建议: 1、我们认为因没有配套有线电视,业主要求退房,该请求很难得到法院支持。即使没有有线电视,一般情况下只是不符合合同约定的交付条件,并不能直接导致合同目的不能实现,购房的主要目的是实现居住的功能。况且有线电视很少有不能接入的,只是时间长短的问题。 另外包括燃气或煤气、电话、宽带等未能按合同约定的接入,一般情况下,不能构成拒收房屋的理由。 2、如果合同中有关于配套设施的约定,并且约定了违约金,如果因开发商的原因导致未能按合同约定接入的,业主可以要求开发商承担违约金,如果没有约定,则很难要求违约金。 3、需要指出的是,如果是水电等生活必须配套设施未能接入,包括很多开发商虽然接入了水电,但却是临时的水电,业主有权拒绝接收房屋。2010年4月13日住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》十一条明确规定了商品住房交付使用条件。该通知要求各地要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时,应当向购房人出示上述相关证明资料。

Apr 17, 2017 2:52:17 PM  精品楼盘网网友: 陈先生

Q律师好!我从开发商处购买了一处店面,当时店面也没有实物,看预售图纸上标的层高是3.6米,之后,我去收房的时候,发现我店面的棚顶上有公共管线线槽,导致整个房屋的挑梁降低。我去找开发商协商的时候,开发商表明可以给我赔违约金,但是不能把公共管线线槽拆除。但是我当时看中这个店面的原因就是空间大,我能不能要求开发商拆除公共管线线槽啊?

A陈先生与开发商之间签订的房屋买卖合同合法有效的条件下,双方应依约履行。如果陈先生能够证明,实际挑梁高度低于图纸约定高度,即可认为开发商违反房屋买卖合同约定。 陈先生除了可以主张约定或法定的违约金外,仍然可以主张开发商承担违反合同约定交付房屋承担的补救责任,即陈先生可以主张开发商拆除公共线线槽。

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