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大连

海南

Apr 17, 2017 2:52:17 PM  精品楼盘网网友: 陈先生

Q律师好!我从开发商处购买了一处店面,当时店面也没有实物,看预售图纸上标的层高是3.6米,之后,我去收房的时候,发现我店面的棚顶上有公共管线线槽,导致整个房屋的挑梁降低。我去找开发商协商的时候,开发商表明可以给我赔违约金,但是不能把公共管线线槽拆除。但是我当时看中这个店面的原因就是空间大,我能不能要求开发商拆除公共管线线槽啊?

A陈先生与开发商之间签订的房屋买卖合同合法有效的条件下,双方应依约履行。如果陈先生能够证明,实际挑梁高度低于图纸约定高度,即可认为开发商违反房屋买卖合同约定。 陈先生除了可以主张约定或法定的违约金外,仍然可以主张开发商承担违反合同约定交付房屋承担的补救责任,即陈先生可以主张开发商拆除公共线线槽。

Apr 17, 2017 2:51:52 PM  精品楼盘网网友: 纪先生

Q律师您好,我2015年在开发商手里买了套房子,当时签订合同的时候约定交房时间是2015年12月3日,商品房交付的条件是满足以下几个条件之一:1、该商品房经验收合格;2、该商品房经综合验收合格;3、该商品房经分期综合验收合格;4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。开发商并没有按照合同约定时间交付房子,过了几个月之后给了我钥匙,我装修入住了。之后房屋验收了,验收结果是合格。我现在看了一下,他这根本没有具备交房的条件,我现在能不能说他延期交房,要求支付从应该交房到现在的逾期违约金?

A纪先生您好,根据你们的购房合同约定,开发商并没有按照合同约定交付房屋,属于逾期交房情形。目前主要的问题是逾期交房时间从12月3日计算在什么时候。交付钥匙时,该房屋并未验收合格,但您已经入住并提前装修,也未提出房屋质量问题,可以认定开发商已经实际交付房屋。因此,逾期交房时间是从2015年12月3日开始到开发商交付钥匙为止,可以请求逾期交房违约金。

Apr 17, 2017 2:51:29 PM  精品楼盘网网友: 马小姐

Q律师您好!我现在有个棘手的事情想咨询您。2015年的时候,我买了一套房,当时和开发商签订了《购房协议》,之后,又签了《购房补充协议》。我当时也没看《补充协议》的具体内容就签了,之后发现协议里写了架空层归2层业主专有。后来开发商把架空层封闭了,给2楼业主单独使用。但架空层不是全体业主共有的吗?开发商有权利把架空层封闭起来吗?这协议我也没看就签了,还能对我产生效力吗?

A一般来说,架空层是业主共有的,但是本案存在特殊性。马小姐与开发商的《补充购房协议》中已经约定了架空层归部分业主使用,同时,共同共有的楼层业主马小姐也明确表明了放弃架空层的共有权利,因此,开发商有权将该架空层封闭,归2楼业主所有,同时马小姐并不能以签订协议时未阅读协议具体内容,对抗该协议效力。

Mar 24, 2017 10:26:04 AM  精品楼盘网网友: 谷女士

Q律师您好!我有个问题想问一下,我购买了一套房屋,2015年12月房屋交房。我去收房时发现,单元门口的道路还没有修好,车库门口铺满了建筑垃圾,车辆根本不能进入。但是当时签订的房屋买卖合同约定“房屋交付时,小区道路完好。”我觉得小区道路没有完工,于是拒绝收房。开发商一直催促我收房,说道路上的建筑垃圾并不是开发商堆放的,是施工单位堆放的。我想问一下我有没有权利拒绝收房?

A《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。” 本案中,商品房买卖合同约定:“房屋交付时,小区道路完好。”谷女士收房时,小区道路没有完工,并且道路上堆放有建筑垃圾,这与合同约定不符。导致影响谷女士对于房屋的正常居住和使用。如果这种妨害构成对谷女士房屋使用严重影响,导致合同目的无法实现的,谷女士有权拒绝接收房屋。并且根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,要求房地产企业承担违约责任。 施工单位并不是案涉房屋买卖合同的当事人,该房屋质量瑕疵是否由施工单位造成,并不影响房地产开发企业根据房屋买卖合同应当承担的违约责任。

Mar 24, 2017 10:09:39 AM  精品楼盘网网友: 朱先生

Q我家是12年入住的,去年开始房屋出现了屋顶漏水,厨房墙面受潮出现大片长毛现象。我现在怀疑是我家的防水层和防寒层失效。后来我要求开发商保修,开发商说已经将房屋维修委托给了物业,现在开发商不承担保修义务了,让我去找物业保修。物业公司又说我家去年的物业费一直没有交齐,因此物业并不能承担保修义务。他们这种踢皮球的行为让我很困扰,我该怎么办?

A本案中有三个法律关系,第一个是开发商与朱先生之间的房屋买卖法律关系,第二个是物业与朱先生之间的物业服务法律关系,以及开发商与物业之间的委托关系。 首先,像上一个案例所述,在商品房买卖合同订立生效后,开发商便有瑕疵担保的义务,这是法定的义务。开发商所承担的瑕疵担保义务与开发商委托物业承担的出售房屋的保修义务是性质完全不同的两个义务,并且物业服务企业也不可能解决房屋本身存在的质量缺陷。开发商并不能以将保修业务委托给物业服务企业来对抗自己的保修义务。 其次,按照《合同法》第六十七条的规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝相应的履行要求。 在法律上,《合同法》第六十七条所说的权利是先履行抗辩权,也就是说有先后两个权利,先权利人可以用自己的权利未得到履行对抗后权利人的履行要求。先履行抗辩权行驶的基础是两个权利在同一法律关系中。在本案中,物业公司用朱先生应当先缴纳物业费来对抗朱先生提出的保修要求,似乎是在履行先履行抗辩权,但缴纳物业费与保修是在完全不同的两个法律关系中,物业公司并不能以此对抗。 朱先生仍然有权请求开发商承担保修义务,如果开发商仍然不予保修朱先生可以自行维修,诉诸法院。

Mar 24, 2017 10:06:34 AM  精品楼盘网网友: 关女士

Q律师好!我家在旅顺,在2015年在沙河口区给儿子购买了结婚使用的婚房。因为路途比较遥远,在购买房屋后一直没有去新房查验房屋。2016年10月,我和我儿子去收房的时候,我儿子发现在房屋厕所和阳台的墙面上发现了四处大小不同的裂痕。目前如何我们该怎么办呀?

A房屋质量瑕疵问题分为两种,一种为比较明显的质量瑕疵;第二种为隐蔽质量瑕疵。就第一种房屋质量瑕疵,买受人在接受房屋时,要对房屋质量进行必要的检验,最高人民法院的观点是,只要是在对房屋质量进行必要的检验能发现的瑕疵就属于明显的瑕疵。第二种房屋质量瑕疵,需要专门鉴定或者在房屋使用过程中发现。 本案中关女士购买的房屋,在收房时发现墙壁上的裂缝可以认为是比较明显的质量瑕疵。 合同成立生效后,购房者有权取得符合合同规定质量的房屋,开发商有瑕疵担保义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ” 本案中,关女士的房屋处于保修期内,关女士首先可以要求开发商承担保修责任。如果开发商拒绝承担保修责任,关女士自行或者委托第三人修复,这笔费用可以请求开发商承担。如果房屋的裂痕已经严重影响正常居住使用了,关女士可以请求解除合同同时要求开发商赔偿损失。

Dec 19, 2016 3:57:26 PM  精品楼盘网网友: 李女士

Q我与丈夫结婚之前,我丈夫承租了其单位的公房,现在我们结婚十二年了。目前,我准备与丈夫离婚,双方协商一致,孩子归我抚养。我想问一下,我是否有权利继续承租其丈夫单位的公房?如果我承租了该公房是否需要给我丈夫经济补偿?

A根据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房的使用、承租若干问题的解答》规定,二、问:夫妻共同居住的公房,在什么情况下,离婚双方均可承租?答:夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房,存续五年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或者联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或者交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 本案中,公房虽是李女士丈夫在婚前承租的,但是双方结婚已经十二年,属于婚姻关系存续五年以上的情形。因此,李女士与其丈夫均有权承租该公房。

Dec 19, 2016 3:57:07 PM  精品楼盘网网友: 汪女士

Q2005年我与丈夫登记结婚,在结婚之前,丈夫自己掏钱购买了一套商品房,在结婚前已经结清房款,房产证上也是登记的我其丈夫的名字。婚后,双方共同对该房屋进行装修。现在我准备与其丈夫离婚,我想问一下,该房屋是否属于夫妻共同财产,我有没有权利请求分割该房屋?

A根据《婚姻法》第18条:“有下列情形之一的,为夫妻一方的财产:(一)一方的婚前财产;(二)一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产;(四)一方专用的生活用品;(五)其他应当归一方的财产。” 本案中,汪女士丈夫结婚之前已经购买了该房屋,婚前已经结清房款,取得房产证,且登记在其丈夫名下,可以认定该房屋为汪女士丈夫婚前个人财产。 《婚姻法司法解释(一)》第19条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。” 虽然本案中,汪女士与其丈夫结婚,但是并不导致汪女士丈夫婚前的个人财产转变为夫妻共同财产,汪女士无权请求分割。但是,婚后双方对该房屋进行装修,离婚时因该装修而导致的房屋增值部分,汪女士丈夫应当对汪女士进行补偿。

Dec 19, 2016 3:56:31 PM  精品楼盘网网友: 王女士

Q们小区的物业几乎是形同虚设,什么都不管。但是物业费每年还正常收。我们业主找他们去解决问题的时候,物业公司都是以物业内容约定不明推脱。在这种情况下我们业主该怎么办?

A这种情况下要根据相关法律规定和双方约定确定物业服务的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当予以支持。” 物业服务企业承担义务的依据范围,不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,还包括物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则。 因此,服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序。本案中物业公司拒绝承担其物业服务的义务是不合理的。王女士可以与物业公司协商,或者向法院请求维护其权利。

Dec 19, 2016 3:55:46 PM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我与妻子平时工作忙的不可开交,看到很多精装修楼盘的样板间很好,就决定买精装修的房子,免去装修、购置家具的时间。但入住后仔细一看,装修材料、家具、家用电器并不像开发商承诺的“纯天然、实木、无污染、豪华、高档次”,很多电器是一些小厂生产,我想了解能不能追究开发商的欺骗责任?

A在本案中,双方未将装修材料、家具、家用电器具体材质、厂家、等级、品牌、型号等写入合同,而是使用了一些模糊词语,如“高档、豪华、名牌”等一些无法认定标准的词汇,根椐现有证据无法追究开发商的违约责任。建议购房者购买精装修房时注意以下两点:一是应当是合同中详细写明装修标准,如地板用实木,品牌、规格、型号、等级等均应写清楚,赠送的热水器应写明厂名、厂址、品牌等。二是购房者签订合同时,不要使用“高档装修、豪华装饰、进口设备”等模糊词语,这些语言根本没有标准,发生纠纷无法举证。开发商提供了样板间的,购房者在签订合同时可以写明“不能低于样板间的装修标准”。

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