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大连

海南

Jun 28, 2020 9:46:34 AM  精品楼盘网网友: 刘先生

Q2016年3月25日孙某所有的辽Bxxxxx号奔驰轿车在我们小区停车场停车期间,天窗玻璃被砸,造成车辆损坏。维修费用40000元。他要求我们物业公司承担这个费用,但是我们小区停车卡中明确写明收到的费用为车位使用费,非车辆管理费,车辆被盗、被损均由车主自负。请问这种情况下物业公司需要承担责任么?

A根据合同法的相关规定,物业公司在小区内设置了停车场所,孙某将车辆停放于此,并支付相应的费用,双方即形成了有偿保管合同关系。保管人应当妥善保管保管物。在保管行为为有偿时,除保管人证明自己对保管物的毁损没有过失外,应承担损害赔偿责任。物业公司关于某停车场提供的是车位,而非车辆管理,所收费用是车位使用费,非车辆管理费的辩解不能成立。

Jun 28, 2020 9:45:49 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q 我在物业公司工作,想提问,我们小区有一户业主在两栋别墅中间的公共小溪中搭建了平台和凉亭。我们已经向其发出整改通知书,要求其停止违规施工,但是其并未予以整改也未予以拆除,在这种情况下应当如何解决?

A公共小溪是属于业主的共有部分,该业主在业主共有部分擅自搭建平台和凉亭,改变了该共有部分的景观和用途,影响了其他业主行使共有权。 根据《物权法》第七十三条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定,对于在建筑区划内的公共场所和公用设施违章搭建、侵占通道损害他人合法权益的行为,该行为人应当停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此,该业主应当恢复原状,停止违规施工,将未予整改的部分予以拆除。

Jun 22, 2020 9:53:38 AM  精品楼盘网网友: 林女士

Q2015年1月,我入住某小区,2015年8月,小区由某公司接管进行物业管理。从2015年1月至2016年5月,我就以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由,一直没有交纳物业费。我这种理由能站得住脚么?

A建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担房子的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。   保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。 这里提醒广大市民,不要将由于房屋质量等问题引发的对开发商的不满迁怒于物业公司,拒绝缴纳物业费。实际上,物业公司和业主之间是物业合同关系,开发商和业主之间是商品房买卖合同关系,开发商和物业公司是两个独立的民事主体,互相之间没有为对方承担责任的义务。虽然很多物业公司是开发商开办的,但法律上是不同的主体,桥归桥,路归路,不能混到一起。 但是,如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务,而物业公司没有履行义务的,业主有权拒绝缴纳物业费。

Jun 22, 2020 9:51:51 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我们夫妇已经结婚20多年了,一直居住在我退休前单位分配的房子,每月按时给单位交纳房租,最近我们夫妻俩因为感情矛盾闹起了离婚,我俩膝下无子女,就算真的离婚,另一方也无处可去,我想了解一下相关政策。

A夫妻共同居住的公房,具有下列情形之一的,离婚后,双方均可承租(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上的;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工的;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚后一方或双方申请取得公房承租权的;(五)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(六)夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;(七)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的;(八)婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;(九)其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。 夫妻双方均有承租权,人民法院将公房判由一方承租的情况下,人民法院根椐双方当事人的实际情况确定承租方给予另一方适当的经济补偿。关于补偿的标准现在还没有统一的规定,一般由法院根椐当时的租房价格及当事人的收入等情况酌定。但如果一方无权取得公房的使用权,那么就不存在补偿的问题。

Jun 15, 2020 9:37:53 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我有一套公房,1999年参加房改,当时儿子与儿媳妇拿了5万元,房子只登记在我的名下,现在儿子媳妇闹离婚,儿媳妇说因为他们房改时出了钱,所以房子是小夫妻的共同财产,要求分一半,我认为自己和老伴的工龄及职级也在房改时算了钱,因此房子不是他们小夫妻的。

A房改核心就是将原来的国家所有权或国家企事业单位的国有产权变更为私人所有权,房改包含着国家对房屋使用权人特定身份的认可,职级、工龄等因素均计算在内,具有特定的身份性、福利性,并非完全是单纯的市场价格。 《婚姻法司法解释三》第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

Jun 15, 2020 9:36:51 AM  精品楼盘网网友: 赵某

Q 某铸件厂租赁给我的10间平房用作厂房,租期为2005年1月1日至2020年12月31日,2010年某铸件厂经过我的同意加盖厂房5间,共花费18万元,双方对扩建造价费没有约定由谁承担,2015年该处房屋拆迁,双方协商合同终止,某铸件厂提出应由我承担扩建费用,咨询:后扩建5间房的造价费应如何承担?

A根椐最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定,承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。 本案中,某铸件厂扩建厂房经赵某同意,但赵某并未办理相关的建设工程规划许可证及施工许可证,属违法建筑,该违法建筑拆迁过程中,赵某也不能得到补偿,扩建过程中双方均有过错,考虑到某铸件厂实际使用该扩建厂房已达5年,且赵某并未因扩建而要求某铸件厂增加租金,应由某铸件厂承担主要过错责任,对于造价费用,人民法院会判决由某铸件厂承担大部分。如果某铸件厂未经赵某同意擅自扩建的,所发生的扩建费用应由某铸件厂承担,赵某有权要求承租人恢复原状,如果造成损失的,有权要求赔偿损失。

Jun 8, 2020 9:39:11 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q张某在甘井子区郊区有一片土地,在该土地上建了一些临时厂房,出租给了做门窗加工的我,年租金7万元,租期为2012年1月1日至2017年12月31日,合同约定任何一方违约提前解除合同,应赔偿对方5万元违约金。今年由于我生意不好,我提出不租了,也没有付2015年房租,张某要求我付房租并支付5万元违约金,我想咨询:是否必须支付违约金?

A最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》严格限制无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 违法建筑物包括:1、未取得建设工程规划许可证;2、未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋;3、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;4、超过批准使用期限的临时建筑。同时,对欠缺生效条件合同的效力,如果采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第五十二条规定的无效情形,就应认定合同有效。 根椐《解释》第三条规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。《解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 本案中,由于张某所建厂房是未经有关部门审批的临时建筑,且一直未取得有关部门审批,因此应认定合同无效。合同虽然无效,但张某有权要求王某参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费,因导致合同无效的主要过错在出租方张某未取得临时建筑的审批手续,其无权要求承租人王某支付违约金5万元。

Jun 8, 2020 9:37:46 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我公司将公建房屋租给张某开办KTV,租赁期间为2010年1月1日—2020年12月31日止,计10年,年租金为150万元,租金应于前一年的10月1日前一次性交清,超过规定期限3个月未交纳租金的,出租方有权解除合同。张某租赁房屋后装修费为360万元。张某的KTV由于生意不好,至2015年8月尚未交纳2015年的房屋租金,我公司提出解除合同,张某提出自己的装修刚用了5年,如果我公司解除合同就要赔偿装修损失180万元。我想咨询:张某要求赔偿装修损失有没有法律依据?

A根椐最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,装修分为形成附合的装修和未形成附合的装修,形成附合的装修是指,装修成为房屋的重要成分,非经毁损、变更不能分离或分离所需费用过巨,因而发生物权变动者。 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。 本案中,张某装修经出租方同意,因张某未按合同约定交纳租金导致合同解除,对于未形成附合的装修,张某有权拆除带走,对于形成附合的装修,因双方没有约定其归属,依《解释》的规定,张某提出只租了5年,要求出租方赔偿剩余5年的装修损失180万没有法律依据;如果出租方某公司同意利用张某装修的,应在利用价值范围内对张某予以适当补偿。

Jun 1, 2020 4:15:55 PM  精品楼盘网网友: 张先生

Q我们小区有个小广场,有很多健身器材,个别健身器材出现损坏,物业公司贴出告示,“健身器材存在危险,出现损害后果自负”,我住的这个小区的物业公司的这种约定有效吗?

A最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业公司负有对小区内的健身器材进行日常管理维护的义务,从以上法律规定可以看出,物业公司的这种约定是免除自已的主要责任,应属无效条款。

Jun 1, 2020 4:14:53 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我入住某高档住宅小区多年了,但小区业主委员会、物业公司对相关收支情况从来没有公布过,多次要求公开,但业主委员会、物业公司均不同意公开,我想了解一下,我有没有权利要求公开?

A最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。 该司法解释实施后,业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况,物业公司、业主委员会拒绝公开的,有权提起诉讼。

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