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大连

海南

Oct 11, 2019 11:39:19 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q所在的小区是新建的商品房住宅小区,交房后大多数业主进行装修,送装修材料的车不让进入小区,吊装被一伙人垄断了,价格非常高,不用也不行,问向哪个部门反映?

A吊装属于特种作业,必须由具有资质的吊装公司按操作规范进行,不允许没有资质的吊装公司违法作业。 物业公司从物业管理规范的角度出发,选择有资质的吊装公司进场作业,法律并不禁止,吊装费由业主与吊装公司协商,协商不成的,业主可以自行选择吊装公司或自行搬运。如果吊装公司强制业主吊装,自行定价,情节轻的,属于违反治安管理的违法行为,由公安机关予以行政处罚;情节严重的,构成强迫交易罪,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;单位犯罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法处罚。 没有资质的公司或个人进行违法吊装或强迫业主吊装的,属于扰乱建筑装修市场违法犯罪行为,一直是公安机关打击的重点,情节轻的,由公安机关予以行政处罚,情节严重的,构成非法经营罪、强迫交易罪。如果物业公司直接参与,也要承担相应的行政责任或刑事责任。 【律师提醒】 业主遇到违法吊装或垄断吊装或强迫吊装,要及时报警,由公安机关予以处理;另外一方面,业主也没有权利将全部建筑装修材料均由电梯运送,业主所交的电梯费只包运送人员及相应的生活用品等,并不包括大宗装修材料,业主违反业主规约用电梯运输大宗装修材料,一是可能会造成电梯损坏,二是存在相当大的安全隐患,损害了广大业主的利益。

Oct 11, 2019 11:18:16 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q新购商品房,马上要装修,但物业公司要求按每方米20元支付排渣费,我认为,已经交物业费,因此不同意交排渣费,物业公司收取排渣费有没有法律依据?

A一般情况下,购房商品房办理入住手续时,均需要签定前期物业合同,并缴纳相应的物业费,住宅物业实行政府指导价,物业公司需要经过政府相关部门审批后,办理收费许可证后,按政府审批的标准收取物业费,商业土地上的房屋的物业收费实行市场价,即由物业服务企业与购房者协商确定,一般前期物业由开发商与物业公司协商确定。 根椐国家法律及大连市相关规定,排渣费不属于物业费的范围内,属于放开性收费项目,不能认为交了物业费就不用交排渣费,排渣费的收费由业主与物业企业协商,前期物业服务阶段,一般由开发企业与物业公司协商确定收费标准,该标准应当合理。如果业主没有进行装修或虽然进行装修了,是自行运走装修垃圾的,则物业公司不应当收取垃圾清运费,如果收取的,应当退回;如果业主认为收费过高,可以通过法律途径解决。

Sep 30, 2019 9:00:36 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我爸有一套公房,1999年参加房改,当时我和我媳妇拿了5万元,房子只登记在我爸名下,现在媳妇闹离婚,说因为我们房改时出了钱,所以房子是夫妻的共同财产,要求分一半,怎么办?

A房改核心就是将原来的国家所有权或国家企事业单位的国有产权变更为私人所有权,房改包含着国家对房屋使用权人特定身份的认可,职级、工龄等因素均计算在内,具有特定的身份性、福利性,并非完全是单纯的市场价格。 《婚姻法司法解释三》第十二条 婚姻关系存续期间,双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋,产权登记在一方父母名下,离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的,人民法院不予支持。购买该房屋时的出资,可以作为债权处理。

Sep 25, 2019 11:19:53 AM  精品楼盘网网友: 王女士

Q某铸件厂租赁我的10间平房用作厂房,租期为2005年1月1日至2020年12月31日,2010年某铸件厂经我同意加盖厂房5间,共花费18万元,双方对扩建造价费没有约定由谁承担,2015年该处房屋拆迁,双方协商合同终止,某铸件厂提出赵某应承担扩建费用,后扩建5间房的造价费应如何承担?

A椐最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定,承租人经出租人同意扩建,但双方对扩建费用的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)办理合法建设手续的,扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的,扩建造价费用由双方按照过错分担。 本案中,某铸件厂扩建厂房经您同意,但您并未办理相关的建设工程规划许可证及施工许可证,属违法建筑,该违法建筑拆迁过程中,您也不能得到补偿,扩建过程中双方均有过错,考虑到某铸件厂实际使用该扩建厂房已达5年,且您并未因扩建而要求某铸件厂增加租金,应由某铸件厂承担主要过错责任,对于造价费用,人民法院会判决由某铸件厂承担大部分。如果某铸件厂未经您同意擅自扩建的,所发生的扩建费用应由某铸件厂承担,您有权要求承租人恢复原状,如果造成损失的,有权要求赔偿损失。

Sep 23, 2019 9:51:24 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q我一朋友在甘井子区郊区有一片土地,在该土地上建了一些临时厂房,出租给了做门窗加工的王某,年租金7万元,租期为2012年1月1日至2017年12月31日,合同约定任何一方违约提前解除合同,应赔偿对方5万元违约金。今年由于王某生意不好,王某提出不租了,也没有付2015年房租,张某要求王某付房租并支付5万元违约金,王某是否必须支付违约金?

A最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》严格限制无效租赁合同的范围,仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。 违法建筑物包括:1、未取得建设工程规划许可证;2、未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋;3、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑;4、超过批准使用期限的临时建筑。同时,对欠缺生效条件合同的效力,如果采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第五十二条规定的无效情形,就应认定合同有效。 根椐《解释》第三条规定,出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。《解释》第五条规定,房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 本案中,由于张某所建厂房是未经有关部门审批的临时建筑,且一直未取得有关部门审批,因此应认定合同无效。合同虽然无效,但张某有权要求王某参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费,因导致合同无效的主要过错在出租方张某未取得临时建筑的审批手续,其无权要求承租人王某支付违约金5万元。

Sep 18, 2019 2:14:21 PM  精品楼盘网网友: 梁女士

Q我公司将公建房屋租给张某开办KTV,租赁期间为2010年1月1日—2020年12月31日止,计10年,年租金为150万元,租金应于前一年的10月1日前一次性交清,超过规定期限3个月未交纳租金的,出租方有权解除合同。张某租赁房屋后装修费为360万元。张某的KTV由于生意不好,至2015年8月尚未交纳2015年的房屋租金,公司提出解除合同,张某提出自己的装修刚用了5年,如果公司解除合同就要赔偿装修损失180万元。现咨询:张某要求赔偿装修损失有没有法律依据?

A根椐最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,装修分为形成附合的装修和未形成附合的装修,形成附合的装修是指,装修成为房屋的重要成分,非经毁损、变更不能分离或分离所需费用过巨,因而发生物权变动者。 承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。 本案中,张某装修经出租方同意,因张某未按合同约定交纳租金导致合同解除,对于未形成附合的装修,张某有权拆除带走,对于形成附合的装修,因双方没有约定其归属,依《解释》的规定,张某提出只租了5年,要求出租方赔偿剩余5年的装修损失180万没有法律依据;如果出租方某公司同意利用张某装修的,应在利用价值范围内对张某予以适当补偿。

Sep 16, 2019 8:58:37 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q我们小区有个小广场,有很多健身器材,个别健身器材出现损坏,物业公司贴出告示,“健身器材存在危险,出现损害后果自负”,物业公司的这种约定有效吗?

A最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 物业公司负有对小区内的健身器材进行日常管理维护的义务,从以上法律规定可以看出,物业公司的这种约定是免除自已的主要责任,应属无效条款。

Sep 11, 2019 4:16:12 PM  精品楼盘网网友: 王骅

Q入住某高档住宅小区多年了,但小区业主委员会、物业公司对相关收支情况从来没有公布过,多次要求公开,但业主委员会、物业公司均不同意公开,想了解一下,他有没有权利要求公开?

A最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定,业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;(二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;(五)其他应当向业主公开的情况和资料。 该司法解释实施后,业主有权要求物业公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况,物业公司、业主委员会拒绝公开的,有权提起诉讼。

Sep 10, 2019 4:24:01 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q所在商场的楼顶被物业公司出租给了一家驾驶学校当训练场,但没召开业主大会讨论,钱也不知道用到什么地方,他想问这种做法合不合法?

A根椐最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,楼顶属于建筑物业主区分共有的共有部位,该司法解释第七条规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,以上事项应由全体业主决定,物业公司无权出租共用部分,共用部分所有权归全体业主区分所有,其收益归全体业主所有,业主有权了解共有部分的使用和收益情况。就本案而言,物业公司在扣除合理的成本后,应将出租所获收益返还业主。

Sep 4, 2019 9:37:22 AM  精品楼盘网网友: 熊先生

Q2014年7月,为从事经营活动,从开发商处购买房屋(商业用途)一套,并签订了商品房买卖合同,该合同附件约定“本项目屋面使用权、墙面使用权归出卖人,买受人设置店招、广告牌时,应当服从与遵守出卖人或物业公司的管理。”2015年9月,物业公司通知要求其从收房之日起向物业公司交纳2万元的广告费,否则强行拆除广告招牌。物业公司的要求合法吗?

A外墙面属业主共有,开发商不能保留外墙面的使用权,业主对与其专有部分紧密相连的外墙面可以进行合理利用,具体理由如下: 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条,“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共同部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分……”,外墙面属于特定房屋全体业主共有,因此,开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。 2、外墙面虽属业主共有,但单个业主可以对与其专有部分紧密相连的外墙面进行合理使用。 根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条,“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外”,业主可以合理使用外墙面,但必须合理、合法,即无偿使用且不得违反法律、法规、管理规约或者损害他人合法权益。就本案而言,熊某利用与其商铺相连的外墙面从事经营活动,属于合理使用,无需支付费用。

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