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大连

海南

Dec 11, 2019 9:00:31 AM  精品楼盘网网友: 林先生

Q我是外地人,要在大连购买一处二手房。他想问购买二手房时,需要注意哪些问题?卖方说他的房产证丢失了,在补办。可是我担心对方用房产证进行抵押贷款,请问房产证能否进行抵押,有什么风险?

A目前,大连市针对外地人的限购政策已经取消。如果要在大连购买二手房需要注意以下几个问题: (一)核实卖方身份 确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或房产档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。如果是代理人则需要提供授权,最好为公证授权。 (二)选择可靠中介 如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构。在购房前可要求中介协助查询对方的房屋信息,确保房屋无瑕疵;交易过程可要求中介全程参与并予以监督和协助,这样如果因为中介的疏忽导致交易出现问题的可以追究中介的责任。 (三)确认房屋信息 在购房前需双方一起到房管局查验卖方的房产证。查看: 1.确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人; 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处; 3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意; 4、查看房屋是否有抵押或查封,如果有则需对方解除抵押或查封方可购买。 (四)核实房屋是否允许买卖 以下情况的房屋千万不要买: 1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋; 2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋; 3.属违法或违章建筑的房屋。 此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。 (五)现场看房 在购房时不要轻易相信对方的照片和描述,一定要亲自到现场看房,主要注意这几个问题: 一是房屋是否存在私自搭建的情况,是否更改房屋主要结构; 二是查看房屋里是否有住人,如果有需要确认住的是什么人,什么时候能搬走,如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见; 三是了解房主是否与邻里有未解决的纠纷,若该纠纷将影响对房子的使用则需卖方处理结束方可购买。 (六)关键性承诺应体现在合同中 签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。 合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。 在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。另外买房是为了落户的朋友还要注意约定原户口的迁出方式及违约责任。 (七)留心付款方式和时间 买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。 (八)保证产权顺利过户 必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程。 对于第二个问题,房屋作为不动产,他的抵押必须经过抵押登记才能生效,单纯的把房产证押给别人并不会产生抵押的效果,只要在房交所查询房屋无抵押就没有问题。

Dec 9, 2019 10:46:34 AM  精品楼盘网网友: 孙先生

Q我们小区的房子存在以下问题:1、当时样板间没有消防通道,现在10楼以上在北卧室都有一个消防通道,挡光非常严重,我们能要求赔偿吗?2、各个房间地面高度不一,相差5厘米,能要求开发商赔偿吗? 

A一、关于消防通道挡光问题。我们认为应当区分以下几种情况: 1、该消防通道是否经过规划、消防部门批准及验收。如果未经上述部门批准及验收,由于开发商违反相关规划及消防法规,不但应当由行政部门予以行政处罚,而且应当对业主承担民事赔偿责任; 2、如果该消防通道经过规划、消防部门批准及验收,则应区分开发商在销售时是否将该消防通道的情况向业主明确说明,如果已经明确说明则不承担任何责任;如果业主有证据能证明开发商故意隐瞒该消防通道挡光的情况,造成业主北卧室挡光的,则业主可以以房屋不符合交付条件为由,要求开发商承担一定的责任。我们认为根椐大连挡日照处理规定,上述情况还不能认定为挡日照而要求赔偿,挡日照是要求南向起居室,并未规定北向起居室挡光的问题。并且业主很难收集到开发商故意隐瞒的证据。 二、地面不平的问题。很明确房屋交付不符合合同约定及相应的标准,开发商应当予以修复,或者业主自行修复,由开发商承担相应的费用。

Nov 27, 2019 11:34:03 AM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我购买某楼盘的房子,合同约定两年半内办理产权,否则缴纳违约金,但是目前,已经超过两年半了,仍然未能办理产权。我向开发商询问未办理产权原因,开发商也没有给出明确的理由。目前应当如何维护自己的权利?

A根据《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。商品房由开发商办理初始登记后,购房人才能办理分户登记,也就是办理商品房所有权证。开发商在初始登记阶段后,承担办理分户登记的协办义务,包括开发商应提供“五证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程使用许可证、商品房预售或销售许可证)、《房屋建筑工程验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。 不能办理产权证可能的原因主要有以下几种: 一是该项目在当地未经立项批准; 二是开发商在销售房屋时五证不全,五证中缺少任何一证都不能办理产权证; 三是开发商超建违建或私改房屋的使用属性; 四是土地或房屋未解除抵押; 五是开发商未缴纳相关税费; 六是购房者未及时提供应交的材料; 七是政策原因或不可抗力。 这当中原因一到五是开发商的原因,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此,开发商在合同约定的两年半时间内,未给吴女士办理产权登记的,已经构成违约,应当承担相应的违约金。吴女士有权要求开发商继续履行办理权属证书的义务,并要求其支付违约金直到其履行该义务为止。

Nov 26, 2019 9:12:08 AM  精品楼盘网网友: 林先生

Q我是外地人,要在大连购买一处二手房。他想问购买二手房时,需要注意哪些问题?卖方说他的房产证丢失了,在补办。可是我担心对方用房产证进行抵押贷款,请问房产证能否进行抵押,有什么风险?

A目前,大连市针对外地人的限购政策已经取消。如果要在大连购买二手房需要注意以下几个问题: (一)核实卖方身份 确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或房产档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致。如果是代理人则需要提供授权,最好为公证授权。 (二)选择可靠中介 如果选择中介,要选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构。在购房前可要求中介协助查询对方的房屋信息,确保房屋无瑕疵;交易过程可要求中介全程参与并予以监督和协助,这样如果因为中介的疏忽导致交易出现问题的可以追究中介的责任。 (三)确认房屋信息  在购房前需双方一起到房管局查验卖方的房产证。查看: 1.确认产权证上的房主是否与卖房人是同一个人 2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处 。 3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;4、查看房屋是否有抵押或查封,如果有则需对方解除抵押或查封方可购买。  买二手房注意事项之三:核实房屋是否允许买卖 以下情况的房屋千万不要买: 1. 已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋 2. 被人民法院或行政机关依法查封的房屋   3. 属违法或违章建筑的房屋 此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由 于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后 才能出让。 如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房 屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个买二手房注意事项才能够进一步签订合同。 买二手房注意事项之四:关键性承诺应体现在合同中 签约过程中应特别注意,对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中,不能以口头约定 代之,因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。 合同的必备条款主要包括:房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等。  在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。  买二手房注意事项之五:留心付款方式和时间  买家在付款时,应尽量采用能在银行留下划转证据的方式进行付款,由此能够增加购买付款凭证。  一般情况下,在约定时,买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房;也可以要求房主搬出移交 后再行支付购房款。   买二手房注意事项之六:小心房款和产权的交接 不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理公司处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。  买二手房注意事项之七:保证产权顺利过户  必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说,一定是产权 过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。  女子花90万买二手房7年无法入住,任何人遇到这种事都会很痛苦,建议购房者注意遵守买二手房注 意事项,以最大可能减少这种情况的发生,最大程度保护自身权益。 掌握买二手房注意事项能保障自己的权益,哪些技巧才能买到 放心好房呢? 如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见。

Nov 18, 2019 10:42:36 AM  精品楼盘网网友: 孙先生

Q我们小区的房子存在以下问题:1、当时样板间没有消防通道,现在10楼以上在北卧室都有一个消防通道,挡光非常严重,我们能要求赔偿吗?2、各个房间地面高度不一,相差5厘米,能要求开发商赔偿吗? 

A一、关于消防通道挡光问题。我们认为应当区分以下几种情况: 1、该消防通道是否经过规划、消防部门批准及验收。如果未经上述部门批准及验收,由于开发商违反相关规划及消防法规,不但应当由行政部门予以行政处罚,而且应当对业主承担民事赔偿责任; 2、如果该消防通道经过规划、消防部门批准及验收,则应区分开发商在销售时是否将该消防通道的情况向业主明确说明,如果已经明确说明则不承担任何责任;如果业主有证据能证明开发商故意隐瞒该消防通道挡光的情况,造成业主北卧室挡光的,则业主可以以房屋不符合交付条件为由,要求开发商承担一定的责任。我们认为根椐大连挡日照处理规定,上述情况还不能认定为挡日照而要求赔偿,挡日照是要求南向起居室,并未规定北向起居室挡光的问题。并且业主很难收集到开发商故意隐瞒的证据。 二、地面不平的问题。很明确房屋交付不符合合同约定及相应的标准,开发商应当予以修复,或者业主自行修复,由开发商承担相应的费用。

Nov 18, 2019 10:41:01 AM  精品楼盘网网友: 吴女士

Q我购买某楼盘的房子,合同约定两年半内办理产权,否则缴纳违约金,但是目前,已经超过两年半了,仍然未能办理产权。已经向开发商询问未办理产权原因,开发商也没有给出明确的理由。现在怎么办?

A根据《房屋登记办法》第三十条规定,因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)建设用地使用权证明;(四)建设工程符合规划的证明;(五)房屋已竣工的证明;(六)房屋测绘报告;(七)其他必要材料。商品房由开发商办理初始登记后,购房人才能办理分户登记,也就是办理商品房所有权证。开发商在初始登记阶段后,承担办理分户登记的协办义务,包括开发商应提供“五证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程使用许可证、商品房预售或销售许可证)、《房屋建筑工程验收备案表》、房屋面积实测报告、为购房人开具结算发票等。 不能办理产权证可能的原因主要有以下几种: 一是该项目在当地未经立项批准; 二是开发商在销售房屋时五证不全,五证中缺少任何一证都不能办理产权证; 三是开发商超建违建或私改房屋的使用属性 四是土地或房屋未解除抵押 五是开发商未缴纳相关税费 六是购房者未及时提供应交的材料 七是政策原因或不可抗力 这当中原因一到五是开发商的原因,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 因此,开发商在合同约定的两年半时间内,未给吴女士办理产权登记的,已经构成违约,应当承担相应的违约金。吴女士有权要求开发商继续履行办理权属证书的义务,并要求其支付违约金直到其履行该义务为止。

Nov 12, 2019 9:30:44 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我和妻子婚后购置房屋,产权证上登记房主为我。后因李先生发生婚外情,为了取得妻子的原谅,便签订婚内财产协议,约定房产归妻子一方所有,但对产权证却没有变更。现我打算离婚,问该房产目前是否仍属于夫妻共同财产,是否有权利分割?

A最高人民法院的倾向性意见认为夫妻在婚内签订的设计财产问题的协议,经审查不存在其债、胁迫的情形,系双方当事人很是意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为有效。离婚时一方主张按照协议履行的,人民法院应予支持;在不解除婚姻关系同时也没有实行分别财产制的情况下,对该主张不予支持。 李先生与妻子在婚内订立的财产协议,是在两人内部形成的一个涉及财产的法律关系,两人对房产所有权进行的约定,不违背法律的强制性规定,是合法有效的,所以,离婚时丈夫无权分割。 另外需说明的一点是,我国对不动产的公示方式是登记,对夫妻以外的人来讲,想判定一个房子的所有权, 最现实也是最可靠的方法就是查询房产登记,登记是谁的,就有理由和依据相信所有权是谁,基于这种信任,而与登记的主人发生交易,这种交易是受法律保护的。如果丈夫一个人偷偷卖了房子,把钱全拿走,妻子这时是不能要求善意买得房子的第三人退还房子的,只能是在离婚分割财产时,依据原来的协议,要求丈夫补偿。

Nov 12, 2019 9:27:26 AM  精品楼盘网网友: 匿名

Q我一个朋友和他老公是再婚,婚后共同购置房产一套。近日,我朋友在整理家中,发现了一份订立的公证遗嘱,遗嘱中她老公把同购买的房屋留给了自己与前妻的孩子。就想问一下,这样处置遗产是否合法。

A首先,要明确的一点是王先生这样处置遗产是不合法的。 因为根据我国《继承法》的规定,遗嘱合法有效的条件之一就是立遗嘱人对遗嘱所处分的财产必须是有完全所有权的。本案中,涉案房屋是他们夫妻婚后共同购置的,根据《婚姻法》的规定,应属于夫妻共同财产,因此王先生对该房屋没有完全的所有权,他只能就自己在共同财产中所占的份额在遗嘱中进行处分。而他在遗嘱中擅自处分了刘女士的财产,根据《继承法意见》第38条的规定,遗嘱的这部分是无效的。 同时,根据《民法通则》第60条的规定:民事行为部分无效,不影响其他部分的效力的,其他部分仍然有效。所以,王先生遗嘱的其他部分仍然是有效的。

Nov 5, 2019 9:12:31 AM  精品楼盘网网友: 郝女士

Q现在我给儿子交首付30万元,其余的一部分用儿子的公积金还贷款,另一部分用商业贷款还,这期间我们做父母的一起帮他还贷款,在大连买了一套住房。我想,将来儿子有了对象,结婚后,万一离婚。我现在怎么做才能保住我的财产。不被女方分割。谢谢!

A1、根椐《最高人民法院婚姻法司法解释三》第七条:“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。   由双方父母出资购买的不动产,产权登记在一方子女名下的,该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有,但当事人另有约定的除外。” 2、婚后你儿子夫妻双方共同还贷部分应当认定为夫妻共同财产。除此之外的部分应认定为你儿子的个人财产。 3、建议注意保存相应的还贷款的证据。

Oct 29, 2019 9:54:35 AM  精品楼盘网网友: 赵万财

Q我是从建筑公司手里买的抵债房,房款直接付给了建筑公司,我同房地产公司签定的《商品房买卖合同》,现在开发商构成了逾期交房和逾期办证,我的《商品房买卖合同》的内容与其他购房人的内容完全一样,但开发商不同意给我违约金,开发商的作法是否合法?

A对于这个问题,辽宁省高级人民法院的参考意见是:第三人虽与开发商签订了《商品房买卖合同》,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交房或逾期办证的违约责任。 赵先生虽然与开发商签定了《商品房买卖合同》,且内容与其他购房者一样,但与开发商并不存在商品房买卖合同关系,因此也不能据此要求开发商承担逾期交房及逾期办证的违约责任。如果其与建筑商之间有约定,可以向建筑商主张权利。

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