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海南

Apr 1, 2020 10:27:46 AM  精品楼盘网网友: 关女士

Q我在2015年在沙河口区给儿子购买了结婚使用的婚房。因为路途比较遥远,在购买房屋后我一直没有去新房查验房屋。2016年10月,一家人去收房的时候,我的儿子发现在房屋厕所和阳台的墙面上发现了四处大小不同的裂痕。因此我想咨询目前如何维护自己的权利?

A房屋质量瑕疵问题分为两种,一种为比较明显的质量瑕疵;第二种为隐蔽质量瑕疵。就第一种房屋质量瑕疵,买受人在接受房屋时,要对房屋质量进行必要的检验,最高人民法院的观点是,只要是在对房屋质量进行必要的检验能发现的瑕疵就属于明显的瑕疵。第二种房屋质量瑕疵,需要专门鉴定或者在房屋使用过程中发现。 本案中关女士购买的房屋,在收房时发现墙壁上的裂缝可以认为是比较明显的质量瑕疵。 合同成立生效后,购房者有权取得符合合同规定质量的房屋,开发商有瑕疵担保义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 ” 本案中,关女士的房屋处于保修期内,关女士首先可以要求开发商承担保修责任。如果开发商拒绝承担保修责任,关女士自行或者委托第三人修复,这笔费用可以请求开发商承担。如果房屋的裂痕已经严重影响正常居住使用了,关女士可以请求解除合同同时要求开发商赔偿损失。

Apr 1, 2020 10:24:42 AM  精品楼盘网网友: 谷女士

Q我购买了一套房屋,2015年12月房屋交房,但是去收房时发现,单元门口的道路还没有修好,单元门口车库门口铺满了建筑垃圾,车辆根本不能进入。但是当时签订的房屋买卖合同约定“房屋交付时,小区道路完好。”我认为小区道路没有完工,于是拒绝收房。开发商一直催促我收房,同时提出道路上的建筑垃圾并不是开发商堆放的,是施工单位堆放的,房屋已经满足交房的条件,我应当收房。请问在这种情况下我有没有权利拒绝收房?

A《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的,房地产开发企业应当承担违约责任。” 本案中,商品房买卖合同约定:“房屋交付时,小区道路完好。”谷女士收房时,小区道路没有完工,并且道路上堆放有建筑垃圾,这与合同约定不符。导致影响谷女士对于房屋的正常居住和使用。如果这种妨害构成对谷女士房屋使用严重影响,导致合同目的无法实现的,谷女士有权拒绝接收房屋。并且根据《商品房销售管理办法》第三十条的规定,要求开发商承担违约责任。 施工单位并不是该房屋买卖合同的当事人,该房屋质量瑕疵是否由施工单位造成,并不影响房地产开发企业根据房屋买卖合同应当承担的违约责任。

Mar 23, 2020 8:28:18 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我居住在沙河口区某小区,小区的物业几乎是形同虚设,什么都不管。但是物业费每年还正常收。业主找他们去解决问题的时候,物业公司都是以物业内容约定不明推脱。在这种情况下业主该怎么办?

A这种情况下要根据相关法律规定和双方约定确定物业服务的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定了“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应当予以支持。” 物业服务企业承担义务的依据范围,不仅限于物业服务合同中的明示条款,、法律、法规规定、相关行业规范,还包括物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则。 因此,服务企业应当承担的义务主要是对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序。本案中物业公司拒绝承担其物业服务的义务是不合理的。

Mar 23, 2020 8:24:20 AM  精品楼盘网网友: 王女士

Q2016年4月19日,我与李某签订了房屋买卖合同,将位于第五郡的一套房屋卖给了李某。2016年5月份李某入住。2016年8月18日,我与其签订了所有权登记转让手续。之后,李某通知我,让我缴纳5月至8月18日的小区物业费,原因是在这期间双方并未办理所有权登记转让手续,所有权人仍然是我,所以应当由我承担这期间的物业费。想问一下,李某这种请求是合理的吗?

A您好!司法实务中经常有买受人购买了专有部分再进行转让的情形。一般分为以下三种情况:第一种,买受人购买专有部分后尚未办理所有权登记,但已经向相对人转移占有;第二种,买受人购买专有部分并办理所有权登记转让该专有部分,并向其相对人转移占有;第三种,买受人购买专有部分并办理所有权登记专有该专有部分,但是未向相对人转移占有。 按照最高人民法院的意见。就第一种情况,《建筑物区分所有权解释》第1条第2款规定“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主”,因此,在这种情况下,专有部分合法占有人为业主。 就第二种情况,在双方对业主身份产生争议的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 就第三种情况,在出卖人仍然占有房屋但已为买受人办理房屋所有权转让登记手续的情况下,应当认定登记所有权人为业主。 所以,王女士的这种情况是属于第一种情形,根据《建筑物区分所有权解释》第1条第2款的规定,应当认定专有部分合法占有人为业主。即应当由占有人即买受人李某缴纳这段时间的物业费。

Mar 16, 2020 10:11:18 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q当时其因购房资格的限制,与自己的朋友吴某之间达成协议,协议约定我以吴某的名义购买房屋,将房屋登记在吴某名下,房屋权益实际由李先生所有。后吴某未经李先生同意,将该房屋转卖给他人。我想问问,我与吴某签订的协议是否有效?吴某与第三人之间的房屋买卖合同是否有效?

A在实践中,由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因,买卖双方约定,一方以他人名义购买房屋,将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的情形十分常见。这种情况,只要是不存在《合同法》第52条规定的:“(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”情形,应属有效,当事人应当根据约定履行。 登记人未经借名人同意将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,由于在不动产领域,不动产登记簿上的登记人为房屋所有权人,即登记人对该房屋具有处分权,其对外转让房屋的行为不属于《合同法》规定的无权处分的行为。且登记人与第三人之前不存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形,他们之间的合同应属有效。 在本案中,李先生与吴某之间的借名买房协议不存在《合同法》第52条规定的情形,协议是有效的。同时,房屋登记在吴某名下,吴某为房屋的所有权人,其处分房屋的行为属有权处分。吴某与第三人之间签订的房屋买卖合同不存在《合同法》规定无效的情形下,应属有效。在这种情况下,李先生有权向法院提起诉讼,要求吴某赔偿李先生相应的损失。

Mar 16, 2020 10:09:27 AM  精品楼盘网网友: 吴先生

Q2016年4月5日,周某找到我所在的房屋中介公司A公司,签订了房屋居间合同。合同约定,周某委托A公司为其寻找马栏街道周围合适的房源,周某成功签订了购房合同后,需支付A公司房款的1%作为居间费。并约定,如果周某绕过A公司与卖方签订购房合同,需支付已付房款3%作为违约金。2016年4月20日,A公司为周某找到了合适的卖方樊某。但周某和樊某并未通过中介A公司签订购房合同,而是私下签订购房合同。目前周某拒绝向A公司支付中介费,并且主张居间合同中的违约金条款属于格式条款,应当无效。A公司如何维护自己的权益?

A在房地产中介市场上,存在有房屋买卖合同的双方通过房产中介机构取得联系后,为逃避或者减少佣金,买卖双方直接完成交易的行为。这种行为在实践中被称为“跳单行为”。房产中介机构为了维护自身的利益,防止委托人“跳单”的不诚信行为,通常在与委托人订立的居间服务合同中约定“反跳单”的条款。 就“跳单”行为的构成,一般通过以下几个方面进行审查:(1)是否签署独家买房协议。在这种情况下,居间人一般基于独家买房协议,积极宣传,促成交易。如果委托人利用从独家委托的房地产中介机构处获取的信息直接与对方交易,违反了独家委托的约定,应当承担违约责任;(2)房产中介机构是否积极提供了中介服务;(3)委托人是否利用房产中介机构提供的信息;(4)委托人实际有无支出居间费用。委托人“跳单“的目的就是免除或者减少支付居间费用。因此,这是判断是否构成“跳单”的重要依据。 就“反跳单”条款的效力问题,最高人民法院认为其属于格式条款,但不应以其属于格式条款来否认其效力。除非存在《合同法》第40条规定的情形,否则该条款应当认定为有效。一旦买房人基于真实意思表示签署了该条款,应受其约束。 本案中,周某已与A公司签订房屋居间合同,A公司替周某找到卖方樊某后,周某与樊某未通过A公司签订了房屋买卖合同。如果周某与A公司之间的“反跳单”条款不存在《合同法》第40条所规定的无效情形,A公司可以按照“反跳单”条款的约定要求周某支付违约金。

Jan 15, 2020 9:15:36 AM  精品楼盘网网友: 马文玮

Q2015年11月23日我与孙某签订二手房买卖合同,购买位于儿童公园周围的一套房屋。在签订合同时,孙某的房屋仍然在中国银行设立抵押。买卖合同中约定,在合同签订后6个月内,孙某需向中国银行清偿债务消灭抵押权,为我办理房屋所有权转移登记。合同签订6个月后,我一直催促孙某清偿中国银行债务,但是孙某一直不予偿还,并表示自己没有钱。导致直到现在孙某也未给我办理房屋所有权转移登记手续,双方一致僵持着。就自己目前的状况应该怎么办?

A在合同约定履行期限届满时,出卖人仍未取得抵押权人的同意,也未向抵押权人清偿消灭抵押权的,无法提交《房屋登记办法》第34条规定的申请办理房屋所有权转移登记的相关材料,到时房屋管理机关不能为买受人办理房屋所有权转移登记手续,买卖合同无法继续履行,属于合同履行不能,合同目的无法实现。最高法院的观点是,在这种情况下,买受人有权解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任。 除此之外,根据《物权法》第191条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”买受人有权直接代出卖人向抵押权人清偿债务消灭抵押权,再将该部分款项从未付购房款中予以扣除,待抵押权消灭后,再为买受人办理房屋转移登记手续。 在本案中,孙某在二手房买卖合同约定履行期限届满,仍然未向中国银行清偿债务,为马女士办理房屋所有权转移登记。马女士有两个选择:第一,马女士有权要求解除合同,并要求出卖人承担相应的违约责任;第二,马女士有权直接根据《物权法》规定,行使“涤除权”,代孙某向中国银行清偿债务,消灭抵押权。其所代为清偿的款项从未付购房款中予以扣除。

Jan 13, 2020 10:03:08 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q2016年3月4日,我与魏某签订了房屋租赁合同,合同约定,租赁期限为2016年3月4日至2017年3月4日,租金的支付方式为“押一付三”,第一笔租金支付的时间为合同签订后一个月内支付。以后每期租金在每月25日支付。魏某在2016年4月2日支付了第一笔租金,但是之后的租金迟迟不予支付。应当如何维护自己的权利?

A《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”最高人民法院认为承租人具有正当理由拒付租金主要包括以下几种情形:第一,不可抗力或者意外事件,使得租赁房屋部分或者全部损毁、灭失的;第二,因出租人没有履行合同约定义务,如交付的租赁房屋不符合约定的使用条件,在租赁期间租赁房屋出现质量问题,出租人拒不维修的;第三,承租人自身特殊情况导致暂时无力支付租金。 如果承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金,属于一种违约行为,应当承担违约责任。 魏某无正当理由未支付租金,属于违约行为,应当承担违约责任。张先生可以就此与魏某进行交涉,督促其尽快支付租金。张先生应当给魏某一个合理的期限,要求其限期支付,如果魏某逾期仍不支付,张先生有权解除租赁合同,收回房屋,并且要求赔偿损失。 本案中需要注意的是,承租人拒付或者延期支付租金,出租人不能直接选择解除合同,必须经过给承租人一个合理期限的催告期,否则,不能支持出租人直接解除合同的诉讼请求。 【律师提示】在签订房屋租赁合同时,为避免合同履行中发生纠纷,合同双方当事人应当明确约定租金支付期限和支付方式。在承租人拒付或者延期支付租金时,应对出租人享有的催告期进行明确约定,以及约定相应的违约责任。

Jan 9, 2020 10:16:37 AM  精品楼盘网网友: 胡先生

Q2016年8月24日其与中山区的王某签订了房屋租赁合同,并且办理了房屋出租登记备案手续。但是在入住时,发现房屋内还住着一个租客江某,江某出示了他的租赁合同,合同表明房屋租赁期限到2016年12月3日。江某表示房屋租赁并未到期,不能搬出租住的房屋。我认为,应当按照房屋出租登记备案记载的内容为准,自己为该房屋合法的租赁人。这种情况应当如何处理?

A《房屋租赁合同解释》第6条规定:“出租人就同一房屋订立数份租赁合同,在合同均有效的情况下,承租人均主张履行合同的,人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人:“(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的,依照合同法的有关规定处理。”因此,如果承租人已经合法占有租赁房屋的,则该承租人应当优先承租该房屋,履行租赁合同,其他承租人只能向出租人请求解除合同,追究出租人的违约责任,赔偿损失。 本案中,江某属于基于租赁合同合法占有房屋的承租人,因此,优先承租该房屋,履行租赁合同。胡先生可以基于合同履行不能请求解除房屋租赁合同,并且追究房东王某的违约责任,请求其赔偿损失。 在实践中,遇到如本案“一房数租”的情况,还需注意以下几个问题。第一,承租人合法占有租赁房屋是基于有效租赁关系的占有,非法占有并不能主张优先的承租权;第二,是否进行租赁合同备案并不影响租赁合同的效力,但是在一定程度上体现了不动产占有与使用转移的公示功能,因此也可以起到承租人租赁房屋的公示效果,但是这种公示效果没有承租人直接占有使用直接。第三,除此之外,还需要明确合同成立与生效并不是一回事。在数个租赁合同均有效的情况下,当事人最后签字或者盖章的时间较早的优先。

Jan 2, 2020 10:15:55 AM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q其居住在旅顺,2015年7月10日,其将在沙河口一套房屋出租给钟某。今年7月10日租赁到期后,我去出租的房屋收房时,发现钟某将房屋的墙壁粉刷成灰色,并且将次卧室的木地板换成了瓷砖。我要求钟某将房屋恢复原来的模样,钟某认为装修,是增加了房屋的价值,要求我支付装修费用,想问一下该怎么办

A随着生活水平的提高和人们对生活质量的要求,在房屋租赁市场,承租人对装饰装修要求越来越高,装饰装修价值越来越大。在出租人和承租人就房屋租赁产生纠纷时,双方往往对于装饰装修物争议特别大。 在处理装饰装修物问题时,首先应当确定装饰装修是否经过出租人的同意。 根据《合同法》第223条第2款规定:“承租人未经出租人同意,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《房屋租赁合同解释》第13条规定:“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。”根据以上规定,如果承租人在未经出租人同意的情况下,擅自对房屋进行装饰装修,属于恶意装修,构成侵权行为。对于装修费用,出租人不仅不予补偿,承租人还应将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。此过程中给出租人造成损失,承租人应当予以赔偿。如果增添物不能拆除,房屋不能恢复原状或者拆除后恢复原状费用巨大的,造成浪费的,经双方协商,出租人可以折价补偿承租人合理的费用。 对于经过出租人同意的装饰装修物,既要求区分装饰装修物是否形成附合,也要考虑房屋租赁合同期限是否届满。对于未形成附合的装饰装修物,无论租赁合同期限是否届满,承租人作为所有权人享有处分权。承租人可以拆除取回装饰装修物,但承租人拆除时不以出租人同意为必要要件。另外,是否拆除取回装饰装修物承租人也有选择权,而不是必须拆除,如果承租人选择不拆除装饰装修物,也不能要求出租人折价补偿,但是出租人同意的除外。 在本案中,钟某未经赵女士同意,对租赁的房屋进行装修。给房屋墙壁粉刷涂料,给地板铺的瓷砖属于房屋不可分割的一部分。赵女士有权要求钟某将添附的附属物拆除,恢复房屋原状。且钟某无权要求赵女士补偿装修费用。如果在拆除附属物时,给赵女士造成损失的,钟某还应当予以补偿。

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