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大连

海南

Dec 4, 2020 10:42:17 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q金州新区已入住房屋,土地性质为工业用地;房屋用途为配套公寓。已办理红色国有产权证,为何这个房屋不能够二次交易呢?银行按揭贷款,水电气均按照居民收取。要想二次交易要么不交很大一比土地出(转)让金,要么整体出售。单个人不允许买卖。问题的原因在哪儿?

A1、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”,实为“公寓式办公房”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。 2、关于开发商是否构成合同法上的欺诈的问题因为合同已经载名为工业用地中的配套公寓,我个人倾向认为开发商已经土地性质予以告知。 3、商品房是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是能办产权证和国有土地使用权证,可以自定价格出售的产权房。 4、 广大市民在购买商品房时,首先要查验开发商是否具备“五证”,一般情况下,如果是正规的开发商且手续合法齐全的情况,会将“五证”挂在售楼处。这“五证”包括:国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规定许可证、施工许可证、预售许可证或销售许可证。“五证”中最重要的是《国有土地使用权证》和《商品房销售(预售)许可证》,两者表明所购房屋是否属于合法交易范畴。

Dec 4, 2020 10:40:50 AM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我们家买的商品房已经交房三年多了,但一直未办产权证,什么原因造成的也不知道?我们合同第十五写的是,如何开发商在商品房交付之日起180日内不能办产证的,由开发商继续协助办理,超过一年的,由开发商承担按已经付款的总额的日万分——支付违约金,但没有万分之几,我们能要求违约金吗?

A逾期办证一般由以下原因造成的:1、土地使用权手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部的土地出让金。如果未按约定履行支付全部土地出让金的义务,土地管理部门一般会限制办理土地使用权转让手续。3、房地产开发企业违反规划建房,未能通过规划局的验收。如超建、更改规划等。4、房地产开发企业无法提供规定的资料。如无法提供《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、面积实测报告等。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴,在建工程或完工的工程用于贷款或借款的抵押,未办理注销抵押登记的手续(封闭抵押贷款)等。 根椐最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》(法释[2003]7号) 第十八条规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 如果开发商逾期办证,购房人有权要求开发商支付违约金,并继续履行办理权属证书的义务。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。(约为日万分之二左右)

Dec 4, 2020 10:40:13 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我在2011年4月份全款购买了某房地产开发商销售的商品房,总价136万,但至今尚未办理登记备案,问开发商什么原因,就敷衍推脱,后来我经多方打听,了解到我所购房屋被开发商抵押给了某银行,我想了解一下我应该如何维护自己的权益?

A根椐《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说,无论是先抵押后卖房,还是先卖房后抵押,出卖人均构成欺诈,应按法律规定承担赔偿责任。 为了加强对房地产预售行为的管理,维护房地产市场的秩序,《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。 【辽宁省高级人民法院】 关于抵押在先的房屋买卖合同效力 1、房屋抵押权存续期间,抵押人经抵押权人同意后转让抵押房屋的,房屋买卖合同有效。抵押人应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或提存,抵押权人不得再就该房屋行使抵押权,当事人另有约定的除外。 2、房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意后转让抵押房屋的,抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押人清偿债务抵押权消灭,或受让人代为清偿债务抵押权消灭的除外。 3、房屋抵押权存续期间,抵押人未告知买受人抵押事项而转让抵押房屋的,买受人请求确认房屋买卖合同无效,应予以支持。但抵押权人追认转让或抵押人清偿债务抵押权消灭的除外。 4、抵押房屋未办理抵押登记的,抵押权人不得对抗房屋买受人。

Nov 23, 2020 3:13:47 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我在2015年从某开发商手中购买了一套商品房,在办理房产证之前他将该房屋出售给了孙女士,现已达到商品房买卖合同约定的办证时间,但开发商迟迟不履行协助办证义务,我也以办证是开发商的责任而推脱。现在孙女士想要通过诉讼解决,请问应该告谁,怎么告?

A对于这个问题,辽宁省高级人民法院认为:实践中,时有出现连环购房合同,即买受人在没有办理产权证书的情况下又将房屋出售给第三人。此种情况下的第三人往往因办理权属证书而提起诉讼。 对此,应以直接向第三人出卖房屋的当事人为被告,以前手房屋出卖人为第三人进行审理。由前手出卖人将房屋权属证书办到前手买受人名下,再由前手买受人(后手出卖人)将房屋权属证书办到第三人(后手买受人)名下。 具体到孙女士的情况,她应当以李先生为被告,开发商为第三人提起诉讼,要求他们协助办理房产证,先由开发商将房产证办到李先生名下,再由李先生将房屋过户到孙女士名下。 【律师提醒】连环购房合同纠纷大量发生在购房者投资性购房的情况下,即购房者在开发商处签订合同后或认购后,不办理产权证,也不办理网签,不开具购房发票,而是直接将房屋转让给第三人,由第三人与开发商直接签定《商品房买卖合同》,如果发生纠纷,则需要开发商将产权证办理至第一手购房者,再由第一手购房者将产权以二手手续办理至第二手购房者,这样产生两次交易税费,成本反倒更高,因此要慎重。

Nov 23, 2020 3:12:57 PM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我是从建筑公司手里买的抵债房,房款直接付给了建筑公司,我同房地产公司签定的《商品房买卖合同》,现在开发商构成了逾期交房和逾期办证,我的《商品房买卖合同》的内容与其他购房人的内容完全一样,但开发商不同意给我违约金,开发商的作法是否合法?

A对于这个问题,辽宁省高级人民法院的参考意见是:第三人虽与开发商签订了《商品房买卖合同》,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交房或逾期办证的违约责任。 赵先生虽然与开发商签定了《商品房买卖合同》,且内容与其他购房者一样,但与开发商并不存在商品房买卖合同关系,因此也不能据此要求开发商承担逾期交房及逾期办证的违约责任。如果其与建筑商之间有约定,可以向建筑商主张权利。 【律师提醒】 在这里要提醒各位购房者,购买抵债房要慎重,如果出现晚交房或晚办证或者不能办理产权证的情况,开发商可能不承担违约责任。

Nov 6, 2020 2:58:38 PM  精品楼盘网网友: 王先生

Q我们小区有一户业主在两栋别墅中间的公共小溪中搭建了平台和凉亭。我们已经向其发出整改通知书,要求其停止违规施工,但是其并未予以整改也未予以拆除,在这种情况下应当如何解决?

A公共小溪是属于业主的共有部分,该业主在业主共有部分擅自搭建平台和凉亭,改变了该共有部分的景观和用途,影响了其他业主行使共有权。 根据《物权法》第七十三条、第八十三条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定,对于在建筑区划内的公共场所和公用设施违章搭建、侵占通道损害他人合法权益的行为,该行为人应当停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此,该业主应当恢复原状,停止违规施工,将未予整改的部分予以拆除。

Nov 6, 2020 2:58:15 PM  精品楼盘网网友: 林女士

Q2015年1月,我办理入住位于我市的某小区,2015年8月,小区由某公司接管进行物业管理。从2015年1月至2016年5月,我现在以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由,一直没有交纳物业费。我的这种理由能站得住脚么?

A建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担房子的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。   保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。 这里提醒广大市民,不要将由于房屋质量等问题引发的对开发商的不满迁怒于物业公司,拒绝缴纳物业费。实际上,物业公司和业主之间是物业合同关系,开发商和业主之间是商品房买卖合同关系,开发商和物业公司是两个独立的民事主体,互相之间没有为对方承担责任的义务。虽然很多物业公司是开发商开办的,但法律上是不同的主体,桥归桥,路归路,不能混到一起。 但是,如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务,而物业公司没有履行义务的,业主有权拒绝缴纳物业费。

Oct 26, 2020 3:52:35 PM  精品楼盘网网友: 林先生

Q我们小区的房子存在以下问题:1、当时样板间没有消防通道,现在18楼以上在北卧室都有一个消防通道,挡光非常严重,我们能要求赔偿吗?2、各个房间地面高度不一,相差5厘米,能要求开发商赔偿吗? 

A一、关于消防通道挡光问题。我们认为应当区分以下几种情况: 1、该消防通道是否经过规划、消防部分批准及验收。如果未经上述部门批准及验收,由开发商违反相关规划及消防法规,不但应当由行政部门予以行政处罚,而且应当对业主承担民事赔偿责任; 2、如果该消防通道经过规划、消防部门批准及验收,由应区分开发商在销售时是否将该消防通道的情况向业主明确说明,如果已经明确说明则不承担任何责任;如果业主有证据能证明开发商故意隐瞒该消防通道挡光的情况,造成业主北卧室挡光的,则业主可以房屋不符合交付条件为由,要求开发商承担一定的责任。我们认为根椐大连挡日照处理规定,上述情况还不能认定为挡日照而要求赔偿,挡日照是要求南向起居室,并未规定北向起居室挡光的问题。但业主很难收集到开发商故意隐瞒的证据。 二、地面不平的问题。很明确房屋交付不符合合同约定及相应的标准,开发商应当予以修复,或者业主自行修复,由开发商承担相应的费用。

Oct 26, 2020 3:50:38 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q购买了一套商品房,目前已经晚交房一年多,约定的违约金是已付购房款的日万分之五,已付购房款115万元,计算违约金有7万多元,开发商讲即使赔偿违约金也只同意按照同地段同类房屋租金标准赔偿违约金,只有不到2万元,这样赔偿合法吗?

A最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》指出,对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的,要多做双方当事人的调解工作,确无调解可能的案件,可以根据案件的具体情况,依法合理调整违约金数额,公平解决违约责任问题,可以在实际损失的基础上上浮30%判决开发商承担违约责任。 在逾期交房的情况下,购房者通过租用同地段同类型的房屋,亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的,同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性,因此,如果开发商主张逾期交房给购房者造成的损失相当于同地段同类房屋的租金,并请求将同地段同类房屋租金作为认定购房者损失大小的依据,人民法院可以对违约金进行调整,根椐法律规定,在上述租金标准的基础上,人民法院应当上浮30%判决开发商支付违约金。因此,开发商应当在同地段同类房屋租金的基础上,上浮30%作为开发商支付的违约金。

Oct 19, 2020 11:37:50 AM  精品楼盘网网友: 赵女士

Q我今年年初购买了一处二手房,当时卖方黄女士提供了黄女士的房产证、离婚证、单身证明等证明资料。随后我交付了房款60万元,办理了过户手续,当我想搬入该房屋时,一名男子住在该屋内,并提出他是黄女士的丈夫,这个房子是他们婚后买的,黄女士瞒着他卖房违法,他不同意腾房。经审查黄女士提供的是第一次离婚时的离婚证,之后她又结婚了,现在房子是第二次结婚后买的,这次她瞒着第二任丈夫私下卖的房,那么我能要房子吗?

A《物权法》第一百零六条规定,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。 《婚姻法司法解释三》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。   夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。 赵女士的购房行为符合善意取得的条件,买房时审查了房屋所有权证、离婚证、单身证明等,且上述证件房屋登记机关也已经审查通过,应当证明赵女士尽到了审慎的注意义务,且支付了合理的对价,并且已经办理了过户手续,同时根椐婚姻司法解释三的规定,黄女士的丈夫无权要回房屋,他的损失向他的妻子要。

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