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大连

海南

Sep 14, 2020 4:23:58 PM  精品楼盘网网友: 林女士

Q我前年在某开发商处购买了一处商铺,但是直到现在,开发商一直没有办理产权证。我去找开发商沟通,他们说这些商铺已经抵押给第三方了,由第三方办理了抵押登记,因此现在暂时办理不了产权证,我想问一下,我该如何维权?

A1、近几年房地产调控政策对房地产企业影响很大,大部分企业资金紧张,需要将房屋抵押给金融机构或者与金融机构相关的担保公司进行抵押贷款,以缓解资金压力。 2、开发商房屋抵押存在两种情形,即是先抵押后卖房和先卖房后抵押。针对这两种情况最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 【律师提醒】在目前的大背景下,购房者购房一定要慎重,选择规模大,信誉好的开发企业,在购买前向政府相关职能部门查询房屋情况,如果属于不可售状态的房屋,无论是否便宜都不要购买。如果属于金融机构解除抵押可售的房屋,可以购买,但签定合同后要马上网签备案。同时交款后马上要求开发商开具购房发票,如果开发商拒绝开具发票,可以向税务部门举报,同进也可以向房地产管理部门举报。

Sep 14, 2020 4:23:30 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我从某开发商手中购买了一套商品房,在办理房产证之前将该房屋出售给了孙女士,现已达到商品房买卖合同约定的办证时间,但开发商迟迟不履行协助办证义务,我也以办证是开发商的责任。现在孙女士想要通过诉讼解决,请问应该告谁,怎么告?

A对于这个问题,辽宁省高级人民法院认为:实践中,时有出现连环购房合同,即买受人在没有办理产权证书的情况下又将房屋出售给第三人。此种情况下的第三人往往因办理权属证书而提起诉讼。 对此,应以直接向第三人出卖房屋的当事人为被告,以前手房屋出卖人为第三人进行审理。由前手出卖人将房屋权属证书办到前手买受人名下,再由前手买受人(后手出卖人)将房屋权属证书办到第三人(后手买受人)名下。 具体到孙女士的情况,她应当以李先生为被告,开发商为第三人提起诉讼,要求他们协助办理房产证,先由开发商将房产证办到李先生名下,再由李先生将房屋过户到孙女士名下。 【律师提醒】连环购房合同纠纷大量发生在购房者投资性购房的情况下,即购房者在开发商处签订合同后或认购后,不办理产权证,也不办理网签,不开具购房发票,而是直接将房屋转让给第三人,由第三人与开发商直接签定《商品房买卖合同》,如果发生纠纷,则需要开发商将产权证办理至第一手购房者,再由第一手购房者将产权以二手手续办理至第二手购房者,这样产生两次交易税费,成本反倒更高,因此要慎重。

Sep 7, 2020 9:48:55 AM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我是从建筑公司手里买的抵债房,房款直接付给了建筑公司,我同房地产公司签定的《商品房买卖合同》,现在开发商构成了逾期交房和逾期办证,我的《商品房买卖合同》的内容与其他购房人的内容完全一样,但开发商不同意给我违约金,开发商的作法是否合法?

A对于这个问题,辽宁省高级人民法院的参考意见是:第三人虽与开发商签订了《商品房买卖合同》,但双方之间并不存在商品房买卖合同关系。当事人不能依据其与开发商签订的商品房买卖合同主张逾期交房或逾期办证的违约责任。 赵先生虽然与开发商签定了《商品房买卖合同》,且内容与其他购房者一样,但与开发商并不存在商品房买卖合同关系,因此也不能据此要求开发商承担逾期交房及逾期办证的违约责任。如果其与建筑商之间有约定,可以向建筑商主张权利。 【律师提醒】 在这里要提醒各位购房者,购买抵债房要慎重,如果出现晚交房或晚办证或者不能办理产权证的情况,开发商可能不承担违约责任。

Sep 7, 2020 9:48:02 AM  精品楼盘网网友: 张先生

Q2015年12月买了某小区的一套别墅,房款一次如期支付,开发商也按期交房。我想房子是自己的,想怎么改就怎么改,房屋楼梯、窗户、阳台、车库等部分结构改动,导致房屋结构与设计图纸严重不符了,无法通过质监站的验收,导致无法办理产权,该怎么办?

A本案中,因为装修导致房屋结构变化,无法通过质监站的综合验收,无法办理竣工验收备案,开发商无法办理初始登记,也无法办理权属变更登记至业主名下,其责任不在开发商,而在业主,开发不应承担违约责任。 【律师提醒】业主擅自改变房屋结构,一是存在严重安全隐患,二是无法通过质监部门验收,一般情况下,建筑工程质量监督站会向开发商发出责令整改通知书,如果存在不按图纸施工,擅自对结构改动,不能确保结构安全等情形的,整改前不能投入使用,且不予监督、验收、备案。

Aug 31, 2020 2:56:38 PM  精品楼盘网网友: 赵先生

Q我家所在的小区是新建的商品房住宅小区,交房后大多数业主进行装修,送装修材料的车不让进入小区,吊装被一伙人垄断了,价格非常高,不用也不行,我想问向哪个部门反映?

A吊装属于特种作业,必须由具有资质的吊装公司按操作规范进行,不允许没有资质的吊装公司违法作业。 物业公司从物业管理规范的角度出发,选择有资质的吊装公司进场作业,法律并不禁止,吊装费由业主与吊装公司协商,协商不成的,业主可以自行选择吊装公司或自行搬运。如果吊装公司强制业主吊装,自行定价,情节轻的,属于违反治安管理的违法行为,由公安机关予以行政处罚;情节严重的,构成强迫交易罪,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金;单位犯罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法处罚。 没有资质的公司或个人进行违法吊装或强迫业主吊装的,属于扰乱建筑装修市场违法犯罪行为,一直是公安机关打击的重点,情节轻的,由公安机关予以行政处罚,情节严重的,构成非法经营罪、强迫交易罪。如果物业公司直接参与,也要承担相应的行政责任或刑事责任。 【律师提醒】 业主遇到违法吊装或垄断吊装或强迫吊装,要及时报警,由公安机关予以处理;另外一方面,业主也没有权利将全部建筑装修材料均由电梯运送,业主所交的电梯费只包运送人员及相应的生活用品等,并不包括大宗装修材料,业主违反业主规约用电梯运输大宗装修材料,一是可能会造成电梯损坏,二是存在相当大的安全隐患,损害了广大业主的利益。 因此业主运送大宗装修材料,一是通过合法的吊装公司进行;二是业主自行通过楼梯搬运;三是物业组织用电梯运送,但应支付合理费用。

Aug 31, 2020 2:55:55 PM  精品楼盘网网友: 李先生

Q我新购商品房,马上要装修,但物业公司要求按每方米20元支付排渣费,我认为,已经交物业费,因此不同意交排渣费,物业公司收取排渣费有没有法律依据?

A一般情况下,购房商品房办理入住手续时,均需要签定前期物业合同,并缴纳相应的物业费,住宅物业实行政府指导价,物业公司需要经过政府相关部门审批后,办理收费许可证后,按政府审批的标准收取物业费,商业土地上的房屋的物业收费实行市场价,即由物业服务企业与购房者协商确定,一般前期物业由开发商与物业公司协商确定。 根椐国家法律及大连市相关规定,排渣费不属于物业费的范围内,属于放开性收费项目,不能认为交了物业费就不用交排渣费,排渣费的收费由业主与物业企业协商,前期物业服务阶段,一般由开发企业与物业公司协商确定收费标准,该标准应当合理。如果业主没有进行装修或虽然进行装修了,是自行运走装修垃圾的,则物业公司不应当收取垃圾清运费,如果收取的,应当退回;如果业主认为收费过高,可以通过法律途径解决。

Aug 24, 2020 11:26:43 AM  精品楼盘网网友: 刘先生

Q我在物业公司工作,想咨询2016年3月25日孙某所有的辽Bxxxxx号奔驰轿车在我们小区停车场停车期间,天窗玻璃被砸,造成车辆损坏。维修费用40000元。他要求我们物业公司承担这个费用,但是我们小区停车卡中明确写明收到的费用为车位使用费,非车辆管理费,车辆被盗、被损均由车主自负。请问这种情况下物业公司需要承担责任么?

A根据合同法的相关规定,物业公司在小区内设置了停车场所,孙某将车辆停放于此,并支付相应的费用,双方即形成了有偿保管合同关系。保管人应当妥善保管保管物。在保管行为为有偿时,除保管人证明自己对保管物的毁损没有过失外,应承担损害赔偿责任。 在本案中,物业公司关于停车场提供的是车位,而非车辆管理,所收费用是车位使用费,非车辆管理费的辩解不能成立。

Aug 24, 2020 11:25:50 AM  精品楼盘网网友: 曹女士

Q2015年5月,我入住位于我市的某小区。从2015年5月至今,我就以房屋存在质量问题、物业公司没有尽到管理服务义务为由,一直没有交纳物业费。我的这种理由能站得住脚么?

A建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限,承担房子的保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法进行监管。   保修期满或者保修范围以外的物业维修、保养由物业服务企业按照物业服务合同的约定承担。 这里提醒广大市民,不要将由于房屋质量等问题引发的对开发商的不满迁怒于物业公司,拒绝缴纳物业费。实际上,物业公司和业主之间是物业合同关系,开发商和业主之间是商品房买卖合同关系,开发商和物业公司是两个独立的民事主体,互相之间没有为对方承担责任的义务。虽然很多物业公司是开发商开办的,但法律上是不同的主体,桥归桥,路归路,不能混到一起。 但是,如果物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮的义务,而物业公司没有履行义务的,业主有权拒绝缴纳物业费。

Aug 17, 2020 9:23:14 AM  精品楼盘网网友: 孙女士

Q我家所在商场的楼顶被物业公司出租给了一家驾驶学校当训练场,但没召开业主大会讨论,钱也不知道用到什么地方,我想问这种做法合不合法?

A根椐最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定,楼顶属于建筑物业主区分共有的共有部位,该司法解释第七条规定,改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,以上事项应由全体业主决定,物业公司无权出租共用部分,共用部分所有权归全体业主区分所有,其收益归全体业主所有,业主有权了解共有部分的使用和收益情况。 就本案而言,楼顶属于建筑物业主共有部位,应由业主大会决定处置,物业公司无权私自出租,而且对于出租的收益也应在扣除合理的成本后返还业主。

Aug 17, 2020 9:22:17 AM  精品楼盘网网友: 李先生

Q李先生和妻子婚后购置房屋,产权证上登记房主为。后因李先生发生婚外情,为了取得妻子的原谅,双方便签订婚内财产协议,约定房产归妻子一方所有,但对产权证却没有变更。现李先生打算离婚,问该房产目前是否仍属于夫妻共同财产,他是否有权利分割?

A最高人民法院的倾向性意见认为夫妻在婚内签订的设计财产问题的协议,经审查不存在其债、胁迫的情形,系双方当事人很是意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为有效。离婚时一方主张按照协议履行的,人民法院应予支持;在不解除婚姻关系同时也没有实行分别财产制的情况下,对该主张不予支持。 李先生与妻子在婚内订立的财产协议,是在两人内部形成的一个涉及财产的法律关系,两人对房产所有权进行的约定,不违背法律的强制性规定,是合法有效的,所以,离婚时丈夫无权分割。 另外需说明的一点是,我国对不动产的公示方式是登记,对夫妻以外的人来讲,想判定一个房子的所有权, 最现实也是最可靠的方法就是查询房产登记,登记是谁的,就有理由和依据相信所有权是谁,基于这种信任,而与登记的主人发生交易,这种交易是受法律保护的。如果丈夫一个人偷偷卖了房子,把钱全拿走,妻子这时是不能要求善意买得房子的第三人退还房子的,只能是在离婚分割财产时,依据原来的协议,要求丈夫补偿。

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