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新峰看“城” 融创领“市”:稳和抢或成2020楼市主基调
Jan 14, 2020 5:54:22 PM 阅读(1192) 来源:精品楼盘网 作者:
2019,是房地产市场全面进入“稳”控周期的一年,通过行业人士常提及的词语,可以勾勒出这一年的光景:战略收缩、稳杠杆、回归主业、回归产品、强化销售、转型升级、多元布局……


    2019,是房地产市场全面进入“稳”控周期的一年,通过行业人士常提及的词语,可以勾勒出这一年的光景:战略收缩、稳杠杆、回归主业、回归产品、强化销售、转型升级、多元布局……

    从两会的“防止房市大起大落”,到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,再到新华社“坚守房住不炒底线”,房地产调控政策主基调并未发生改变。地方充分贯彻一城一策、城市主体责任的长效机制,调控政策有收有放,进一步保障了房地产市场整体的平稳发展。

    2020年1月14日,新峰顾问携手在市场创下“2019年度大连项目销售面积”桂冠以及“普宅销售面积第一名”的大连融创,正式发布了《2019年大连房地产市场运行报告》。作为拥有自主研发的CRIDAS大数据系统,36年来专注房产咨询顾问服务的全产业链综合服务运营商,新峰顾问基于专业地产大数据和扎实的业务基础,对2019年的大连房地产市场形势进行了总结,并对2020年的行业发展做出了专业预判。

    大连新峰房地产顾问有限公司总经理、融创华北区域集团大连融创壹号院项目营销负责人及二十余家主流媒体参加了本次发布会。

    关于市场

    土地市场迎来供应潮 成交规模爆发式增长

    2019年,大连土地市场迎来爆发式增长,品牌房企竞相拿地、土地成交区域外溢、旅顺成交逆袭……供应量、成交量增幅显著。全年共成交商住用地550万平,成交量同比上升175%,创历年新高。

2014-2019年土地供销走势——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    其中,甘井子区、金州新区、旅顺口区占比达全市成交量的99%,主城土地成交占比仅为1%。这不仅意味着未来这三个区域竞争将更加激烈,同时也标志着大连市场外拓、城市漂移势在必行,城市西拓北进的脚步逐步加快。

2019年成交土地区域占比走势——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    随着土地市场的调整,部分热点区域地块的推出,在一定程度上提振了房企拿地积极性,带动成交结构性上涨。而在行业政策管控从严的前提下,土地市场未来将保持稳中向好的态势。

    供给成交增长平稳 热点区域迎“新秀”

    在这一年,大连房地产相关政策层面有收有放,通过限价、提升公积金贷款条件、下放新一轮购房补贴等调控方式,平稳市场发展方向,收效明显。

    从数据上可以看出,2014年到2019年,大连七区供销走势量降价升。2019大连楼市全年供应量为511万平、成交量为630万平,虽较去年相比有所下降,但整体销售面积依旧为近6年的平均成交水平之上。

2014-2019年七区商品住宅供销走势——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    随着近几年大连市场的持续热销,各区域存量及去化周期逐步走低,目前大连商品住宅存量为921万平,去化周期为18个月,市场状态合理且健康。

 2014-2019年七区商品住宅存量及去化周期走势——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    2019年,大连主城区土地稀缺,整体销售量下降,而金州新区小窑湾的崛起,带动了版块成为年度热门区域。其区域总销售面积达225万平,同比上涨17%,首次超越甘井子区,夺得区域销售之首。

2019年各区商品住宅销售面积排名——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    各层次产品价格小幅提升 改善型需求积极释放

    2019年,大连市场置换需求不减,改善型需求继续稳步释放。90-120㎡功能性改善产品占比扩大至32%,晋升为主力面积之一;120㎡以上舒适性改善产品占比略增; 60-90㎡刚需产品占比虽最多,但与往年相比,该面积段占比已下滑至34%。

2014-2019年面积段销售结构占比——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    在价格方面,单价段提升趋势明显,特别是16000元/㎡以上产品占比增速较快;总价段虽无绝对主力,但整体上移走势明显,特别是150万以上产品占比增幅最大;100万以下产品缩水,主城区目前已难寻踪迹。

2014-2019年单价段销售结构占比——数据来源新峰系统(CRIDAS)

2014-2019年总价段销售结构占比——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    展望未来,在土地供给结构和住房制度改革的趋势下,刚需类产品供给将会继续提升。而对于大连来说,改善型住房需求仍将是市场成交主力,且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放。未来高性价比、品质突出的产品将更易受到市场青睐。

    关于房企:

    品牌房企全面发力 销售业绩“涨”势良好

    2019年,品牌房企整体销售业绩延续增长态势,千亿军团持续扩容,全国共有36家房企销售额突破千亿规模,较2018年相比增加6家。通过新峰发布的2019年度大连房企商品房销售排行榜单不难发现,品牌房企销售金额达到50亿元以上的房企达7家,销售面积达30万平以上的房企达6家,销售套数达到3000套以上的房企达5家,较去年相比均大幅增长。

2019年销售金额排行——数据来源新峰系统(CRIDAS)

2019年销售面积排行——数据来源新峰系统(CRIDAS)

2019年销售套数排行——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    值得一提的是,在激烈的房企竞争中,融创大连凭借准确把握市场节奏、精准投资、加大营销力度推动销售、持续增强整体竞争优势等方式,旗下项目以35.4万平的出色成绩,夺得全年项目销售面积排行榜单首位。

2019年项目销售面积排行——数据来源新峰系统(CRIDAS)

    作为融创产品力的典型代表,融创壹号院系以“世界格局与视野、时代精髓与要义、生活方式的创造与引领”为主旨,强调城市精神和地段文脉融汇贯通而成的“产品符号”与“产品独创”,一直受到业界及高净值人群的高度认可。

    2019年,全球第26座融创壹号院首落东北、垂爱大连,以一座世界为厅海为院的时代封面,刷新大连高端人居标准。大连融创壹号院劲销业绩的取得,正是来源于客户对项目区域价值和融创产品力的认可。壹号院仅凭自然资源和城市资源同步强占有的不可复制性,就已奠定了项目的收藏价值。大连壹号院同样也承袭了壹号院系的核心基因,无论从臻稀地段,还是永恒头排观海的楼栋排布规划、顶尖设计团队的合力著作、匠心的建筑工艺、定制化的物业服务等,都力求为大连高净值人群呈现出国际湾区综合体的生活之上的生活方式,献礼大连。

    关于未来

    聚焦地产开发主业 整合多样化资源提升竞争优势

    2019年,“因城施策”、“一城一策”的房地产长效管理调控机制已经初步形成。2020年,行业将会从“房住不炒”向“真实居住”进行转换,市场预期会更趋理性,“遵循市场、优胜劣汰、平稳运行”,未来几年都将是拿品质说话的阶段。

    在“主业为基”的创新前提下,面对消费者理念的转变,以融创为代表的品牌开发商纷纷开始思考有质量的增长。顺应时代发展需要,以“回归产品”为主导,围绕客户需求提高产品品质,加大创新和服务能力,升级内部居住体验,实现产品和生活方式的全面重塑。各大品牌房企在品质发展的必经之路上,需将合理布局业务,方能更好地应对行业变局,逐步完成向美好生活提供商的转型。

    2019已经过去,2020已经到来。新峰顾问将会继续以真实地产大数据为基石,继续客观理性的分析市场动态,与行业分享专业,助力城市发展,谱写地产榜样力量!

    注:以上数据来源于新峰(CRIDAS)系统及政府备案数据。


2019大连市房地产市场运行报告




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