铁狮门和凯德以小资本运营大物业资产的“小股操盘”，万科联手凯雷实现商业地产资产证劵化，黑石私募股并购EOP拆分出售资产实现资金翻倍。商业地产的资本探索，早有前瞻的企业已经尝到甜头。

　　彼时，运用各种金融手段将物理建筑转换为金融产品来运作的房地产资产证券化、金融化的商业地产4.0模式运营而生。在戴德梁行成都公司副总经理、高级助理董事张扬看来，这是一种能有效解决商业地产过剩的手段，是前三代传统商业地产模式的升级。

　　他预判，随着商业地产4.0模式的完善和市场深入，投资者买的将不是商铺，未来买1平米的商铺或许和买十万的证券一样，更倾向于一级市场。　　   戴德梁行成都公司副总经理、高级助理董事张扬

　　观察家：商业地产4.0模式如何区别于前三代传统商业地产模式？

　　张扬：传统意义上的商业1.0模式是物业管理，2.0模式是商户之间的运营管理，3.0 模式是投资管理，注重的是投钱和退出，4.0模式是在金融资本和资产证券化发展模式下形成的一种发展模式。区别于前三代模式不同的是，4.0模式更加专注于金融资本和证券化。

　　观察家：商业地产4.0模式是怎样一种运作方式？能解决什么样的问题？

　　张扬：其实商业4.0模式是私募、REITS和证券形成的，在这个体系形成的过程当中，我们尽可能把它退化成轻资产，投进资本市场，所以4.0模式我们重新给它定义了名词解释：利用私募、公募、REITS、证券、金融、并购和众筹的方式把商业地产转化为轻资产，在资本市场把它作为资本的来源转换，形成一种很好的金融产品来打造。

　　这就解释了这种模式怎么把资产转化为现金，达到商业地产的资产价值最大化，怎么把物理平台的产品转化成金融平台的产品，也就是说，把物理的建筑转化为一种金融产品，就像IPO市场进行资产证券化的一种模式运作，为什么要这么做？是因为当下的商业地产供应量太大，很多开发商都需要这样的资本和资金来进行滚动的开发和入流，这就是为什么要做商业4.0模式的初衷。

　　观察家：现在退出商业地产会导致并购整合的现象增多？

　　张扬：其实在中国，北京上海出现了很多这样的并购收购现象，A公司收购B公司，这种现象会越来越多，这意味着资本、资金在流动，这意味更好的物业、增值潜力更大的物业、管理体系更先进的物业定位和品牌组合更合理的一种物业遇到的机会就更多。发展商未来要抛售持有商业物业，必须重视前端、中端、后端，前面的顾问、设计包括中端招商，相对来说，他是一个完成的产业链条，要被收购，要使物业资产增值，意味着你的前端要做的非常好，这也是商业地产4.0模式的一个立意。

　　观察家：现在比较成功的案例有哪些？

　　张扬：比较成功的案例我们举了五个不同的类型，分别是地产商与金融机构的一种合作， REITS，小股操盘，金融化轻资产模式和私募基金。

　　以第一种地产商加金融机构模式举个简单的例子，万科和凯雷，凯雷是一家很标准的金融机构，万科是一家标准的发展商，形成一个很好的资产管理平台，那么商业地产的资产证券化结论是什么呢？——少量的资本沉淀实现现金的滚动和回笼。万科在去年把旗下的很多区域性的购物中心和很多社区的底商，以整体的形式出售给凯雷，和凯雷共同成立一个资产运营公司和平台公司来有效的打理，一来万科把重资产转化为轻资产，转化为资本，拿这些钱再开发拿地，凯雷拿下资产以后形成一个资产管理平台，三五年以后就把这些资产以更高的价格卖到别的地方去，这就是地产商和金融机构有效的结合。

　　这之后，凯雷会把资产物业用其他方式来变现，传统的变现是包装、定位以后再去卖掉，也可做成像REITS这样的金融产品，不会像万科那样走重资产的模式。因此，商业地产4.0模式能够解决包括整个购物中心定位、招商、及未来整体的销售，值得探索。

　　观察家：那么，开发商与金融机构的合作模式，开发商将项目卖给金融机构，是否意味着项目产权未来会更多地集中在金融机构的手上？

　　张扬：短时间内不会，但是未来也是一种趋势。但是要成为趋势，也要看相应的政策法规和立法是否完善。如果没有相关法规立法，没有人敢做这样的尝试，但可以看到的是，全国全面启动资产证券化大约是十万个亿这样一个巨大的市场。

　　观察家：商业地产4.0模式对人才有什么要求？

　　张扬：的确，这对人才要求非常的严格，对于传统的顾问行和商业团队来说，传统的人才都是招商人才，但是现在商业4.0模式的商业对服务机构来说更多的是金融资本的一些人才需求，会从各大银行系统和各大金融系统和一些相应做的比较好的同行挖掘人才，商业地产4.0模式的商业团队也是在不断的趋向于完善，多元化，精致化和专业化过程中，这也是我们未来要做的事情。

　　观察家：商业4.0模式在成都的发展如何？

　　张扬：成都目前来说只发展到商业地产3.0模式，仅仅是资产的管理模式，还没有推到4.0发展模式，不过可以看到，更多的一些REITS和大宗收购逐步增加，这颠覆了传统意义上的模式，但成都现在还没有一个商业地产4.0模式的标准案例。

　　观察家：商业4.0模式的发展有没有遇到瓶颈？

　　张扬：商业地产4.0模式遇到这样几个核心的问题，首先是，目前中国没有商业地产资产证券化的相关立法，这个很重要，第二个，缺乏估值和风险评价体系，第三点，缺乏商业地产的复合型人才加上金融行业的综合性人才。这三点才是真正意义上目前面临最大的三个核心问题。除此之外，商业地产在整个模式上也没有打通，还没有界定清楚，REITS还没有完全打开。 REITS在美国发展的很好，但是在中国内地相对来说不够成熟，股市的资本交易平台也不够丰富，相对来说，自有资金有外部的投资、包括溢价无法回收、融资渠道比较单一，这些都是我们看起来比较难克服的一些问题，这是很难解决的问题，对于我们亦是如此。但是就是因为面临这么多问题，它是一个压力，也是一次机会。

　　观察家：商业4.0模式可不可以扩大到地产4.0模式？

　　张扬：不能，因为他是专属于商业地产的不动产，扩大到地产的4.0模式，其实是不同的组成，地产包括酒店、住宅，跟商业的变现能力不一样，未来的发展前景也不一样，甚至跟商业的纯投资回报也不一样，所以我们来说不可能以商业的4.0模式变化成地产的4.0模式。

　　观察家：商业地产4.0模式能否解决商业地产过剩？

　　张扬：4.0模式就是解决商业地产过剩的核心端口问题，供应量过大，4.0模式能把有效资产转化为未来的资本以及证券的组合形式，有效地不动产在另外一个渠道上实现去化。

　　传统投资者都是买商铺，4.0模式可能就不是买商铺了，而是买小股份或者证券，这意味着未来的小业主买了1平米的商铺和买了十万块的证券是一样的，未来业主购买商铺更倾向于一级市场。

　　观察家：如果说商业4.0模式未来越加普遍化，那么前三种商业模式是否将会被市场淘汰？

　　张扬：基本上来说，商业地产1.0模式的包袱式物业委托维护模式、物业的保值增值模式基本上肯定会被淘汰。2.0的重招商、关注资金的回现和租金回收模式，目标任务资产增值管理模式，现在普遍在用，但我们相信未来也会逐渐被4.0模式取代，3.0模式的关注短期回报和资本投入回收，重点是在于投钱和回收和投资管理，4.0模式是金融资本和资产证劵化的一种模式，4.0模式实际上也包含前三种模式，应该是商业地产运营模式的一个升级。

　　观察家：地产资本化是否会成为未来的趋势？

　　张扬：资本化的发展历程跟很多行业和产业是密切相关的，地产资本化在未来的整个地产行业当中是一个主要的发展趋势之一，因为中国的城镇化发展这么多年，土地的集约利用，土地的改造和未来整个产品的升值，都注入了大量的资金，很多业主方和发展商持有这么多资产的可能性就不大了，所以未来地产的资本化是势在必行。传统的地产开发模式逐渐地缩小，已经发展到了末端，所以现在在说能不能把互联网+和互联网思维带进传统的地产开发，但实际上现在还是做的是劳动密集型产业。