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万达商业意欲“王者归来” A股市场作好准备了吗?
Apr 5, 2016 4:06:54 PM 阅读(23864) 来源:第三只眼看零售 作者:

       3月30日,万达商业地产的一纸回购股票实现私有化的公告令市场大跌眼镜,这首富的动作幅度也太大了:先是十年4次冲刺终得登陆港股,现今一朝回购私有化退市!

  仅仅上市15个月就私有化退市,貌似首富对登陆港股欲求予取随心所欲,让市场实在对王健林行事的手笔之大不由得不服不行,但凡事却有着其内在的商业逻辑,上市、退市之间皆是资本驱动下的理性选择。

  因为万达商业地产的在港上市,王健林一跃成为中国首富。而万达院线后来居上,以相对较小的体量在A股市场的市值远远超过了“大哥”万达商业地产,在进一步巩固王健林首富地位的同时,也让首富对万达商业地产在资本市场的表现不那么开心。

  作为2016年度最早披露业绩的内房股之一,万达商业地产的靓丽业绩在内地自去年下半年以来频频释放地产行业利好政策和消息的情况下并未能支撑其股价的节节走高,反而在港股大市看淡中国内地房地产市场前景的背景下,从2月下旬起跌破发行价。

  港股上市并非最佳选择,而是无奈的选择

  万达集团为实现上市,曾经在十年内进行了四次冲刺才登陆港股。先是两次在A股申报上市,皆因地产行业受限以及按照A股会计规则计算的业绩太差而未能成功,后又因在港借壳受限于两年内注入的资产总额不能超过原壳公司资产两倍的规定而将其改为万达酒店。快速奔跑的万达等不及两年的时间,只好另起炉灶独立上市。

  万达弃A股而奔港股主要基于两点:A股市场监管层根据万达的收入结构判定其为地产开发公司而非商业地产运营公司,而当时地产股的上市和再融资是受限的;万达的投资性物业重估升值部分按照内地的会计规则不能计入当期利润,导致其业绩表现太差而难以通过监管机构的审核。

  正是在投资性物业重估升值部分上会计规则的不同以及在港上市没有行业限制的完全市场化发行的规则使得万达选择了赴港上市。但相对而言,A股的估值远远高于港股,赴港上市不是万达最初的动议,也不是万达最佳的选择,而是基于当时条件限制,在高速周转业务模式带来的流动性压力以及早期投资者退出需求的双重压力之下的无奈选择。

  港股未能给予万达合乎期望的估值,让万达欲借港股再融资的冲动欲罢不能

  目前港股给予万达商业地产的估值只有4倍多,而给中海地产的估值达到29倍多,给万科、恒大、龙湖的估值也远远高于万达,使得万达的再融资陷入两难:发债的话,以万达的资金需求体量,势必对万达的负债率提升较大,而且因为股价较低,债信评级不会太高,那么发债成本也不会低于恒大、龙湖,更无法与中海相比,让首富的面子很难接受;增发的话,股价上不去,要完成较大体量的融资,首富需要被稀释较多的股份,而要配股的话,万达以投资性物业重估升值制造的业绩难以给股东创造较大的现金收入,配股的难度自然也较大。

  那么港股为何会给予万达商业地产较低的估值呢?盖因万达很大部分盈利来自于投资性物业的重估升值而非开发盈利或者商业地产经营盈利,也就是说盈利的很大部分不是来源于企业经营能力,并不直接创造经营性现金流,而且万达拿地成本较低这一在内地政商环境下非常突出的核心能力的可持续性也不被完全市场化的港股市场所看好,其结果就是万达商业地产的股价差强人意且很快跌破发行价,让万达商业地产欲借港股市场再融资的冲动欲罢不能。

  相对于体量远远小于万达商业地产,在A股市场上市的“万达院线”这一“小弟”高企的股价,万达商业地产低迷且持续走低的股价也让首富的颜面实在情何以堪?低迷的股价自然带来股东压力,退市后在估值较高的A股重新上市便是自然而然的选择了。

  回归A股重新上市应属预料之中

  万达商业地产的私有化并非寻求真正的退市,到A股重新上市应属预料之中。因为万达商业地产赴港上市本乃一时无奈之举,情定A股才是万达的终极目标。这样就带来一个问题,难道万达之前苦苦寻求A股上市十年四次冲刺而不得,这次就很有把握了吗?

  笔者认为,以首富的行事风格、幕僚水平及执行层表现出决策能力和执行能力以及和监管层的沟通能力而言,万达商业地产快速实现A股恢复上市应属大概率事件。第一,在阿里、万达、京东等明星股被迫出走海外上市的舆论和政治压力之下,当今A股监管层的思路不可能不进行调整,而这一调整和变化对于万达再度在A股上市是有利的;第二、万达在港股上市15个月以来已经历了国际资本市场的历练和规范的过程,也比较容易受到A股监管层的接纳和支持;第三、万达向商业地产运营和管理转型的方向明确,对推动宏观经济向消费转型和保增长、调结构具有正面的作用。

  另外,作为首富,王健林在万达商业地产从港股退市这一私有化活动中也表现出了义气和担当的一面,对于公司形象和个人形象而言都是加分的因素,更加容易为A股资本市场所接受。此次万达商业地产发出回购要约时的股价只有38.8港元左右,而万达给出的回购价却是之前的发行价48港元,每股整整溢价了近10港元,至少在账面上让当初的投资者不受损失,而不是仅仅出于商业的算计,这一点有别于当年阿里巴巴退市时留给市场的负面印象。

  首富携万达商业地产意欲“王者归来”,A股市场作好准备了吗?

 

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