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马光远:房地产税5年内出台的概率很小
Jun 27, 2017 10:24:08 AM 阅读(24747) 来源:地产中国网 作者:

    楼市调控席卷全国,房地产市场调控力度持续加大,在这种情况下,大家都普遍关心的问题:


    1、楼市调控潮持续蔓延,未来房地产走势怎么走?


    2、房价是否还会上涨?现在要不要买房?


    2、在这个背景下,什么样的资产配置才是合理的?


    6月3日,独立经济学家、经济学博士、产业经济学博士后马光远莅临深圳汇德大厦体验中心,为大家深入解答在当前全球经济形势中,资本洪流时代下的资产配置。


    一、房地产才是经济真正的晴雨表


    过了2016年之后,经济开始反弹,又有人讨论中国经济有没有见底。我们要怎么看?在直面“中国经济有没有见底”这个问题。


    马光远表示,民间投资、房地产以及制造业,是其判断中国经济的三大指标。


    在他看来,股市并非中国经济的晴雨表,房地产才是。房地产一旦出问题,会影响外界对中国经济的信心。他举了个例子,2016年,全球看空中国经济,但为何中国经济没有出现问题?原因就在于房地产回暖。


    今年一季度房地产投资回到两位数,连带着经济数据上也有不错的表现。那么,目前的中国经济究竟是不是底部?他指出,在拉动经济增值的所有指标都大幅度往下走的情况下,目前6.7%、6.9%的增速已经很不错了。


    中国经济不存在底部问题,过去拉动经济的动能需要转化,中国经济需要更新的动能进行拉动。从而认为,中国经济的韧性非常大,短期内比较困难,但长期来讲还是比较审慎乐观的。


    二、价格是历史概念,中国房子就没有便宜过


    1989年,北京房价1900元/平方米,当时就有中央媒体呼吁进行调控,认为房价远超居民购买力,并举例一名大学生毕业之后,需要不吃不喝100年才能买得起两居室。


    如今,北京房均价超6万/平,四环内几乎没有10万/平米以内的房子。现在还会认为原来1900元/平米的房子贵吗?


    对此,马光远提出,价格是一个历史概念,在不同情况下看价格感觉是不同的。当时1900元/平,大家觉得房价很高,的确,当时这个价格是很高;后来发展到5000元/平、1万/平、2万/平、5万/平……到现在均价超6万/平,大家仍然觉得房价高。


    这说明——中国房价就没有便宜过!


    但是当你回过头去看,会认为以前的房价都很便宜。


    因此,长期看,哪怕短期有调整,房子价格大趋势是上扬,必要时该买房子就买房子。中国楼市的每次暴涨都与政策有关。


    今年,全国多地都在出台政策,不过他认为不需要太担心,从以往政策的寿命来看,中国房地产政策最长没有超过两年,这一次的调控也不可能持续。此外,购房者一定要意识到政策的力量,一旦政府不顾一切救市,就是最好的买房时机。


    三、房地产的支柱地位不会改变,崩盘没可能


    今年3月以来的楼市调控潮持续蔓延,未来房地产走势怎么走?对此,马光远有5个基本判断:


    1、楼市会降温,量价上都会出现调整;


    2、政府不愿意打压房地产,也不会让地产价格断崖下行;


    3、一些没有产业支撑的热点城市短期是风险点,如果没有概念支撑的一定会进行调整;


    4、未来长期特大型城市和城市群没有任何问题;


    5、城市群核心城市周边三四线城市存在补涨行情。


    同时,他并不认为楼市会崩盘。在他的分析中,中国房地产六大周期有三个已基本结束,但城镇化、经济依赖以及货币化和证券化这三个周期并没有结束。


    支撑中国房地产往上的力量仍然很强劲,所以其热度要降,但肯定不会崩盘。从大周期来看,中国房地产往上走的周期仍然会持续,但是城市的分化会比其他地方要更加严重。


    在可投资的城市中,马光远分成四类:


    第一类是五个全球城市,北、上、广、深、杭州。


    第二类是国际城市,如天津、南京、苏州等城市。


    第三类是中心城市,如成都、重庆、武汉、长沙等,


    第四个是区域大城市,如兰州、昆明、太原等。


    中国房地产只要不出问题,只要不跟趋势背离而行,这些城市的投资都没有太大问题,而三四线城市自住可买,投资则无价值。


    四、房地产税,5年内出台的概率很小


    至于房地产税,他则认为5年内出台的概率很小;


    其对楼市一个基本的判断是,房地产的支柱地位不会改变,一个城镇化人口不断增加的国家,城市房地产价值是一直存在的。所以,一方面大家要看短期,另一方面要看长期稀缺价值。


    五、中国人财富配置里,房地产永远是第一位


    最后,对资产配置,马光远提出了自身独特的见解以及建议:


    中国三个20%法则(只有20%的房企能发展、20%的城市具备房产投资价值、值得投资的城市里选择20%的最核心资产进行投资),无论是高净值人士和中产人士,都要坚守这三个20%法则。


    中国未来整个财富的周期远远没有结束,中国的房地产中期周期也没有结束,在中国每个人的财富配置里面房地产永远是第一位的。在他看来,在中国,好的城市非常稀缺,好的城市的好的楼盘也非常稀缺,核心地段的优质资产在资产配置里面永远都是不可或缺的。



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